Les 5 aspects de la location Airbnb à Lyon à maîtriser avant d’acheter un appartement
1 – Les nouvelles réglementations à l’encontre d’Airbnb
Depuis le avril 2022, de nouvelles réglementations ont été mises en place à Lyon, Lille, Nice, Paris … Cela fait suite à la tension du marché locatif de ces villes. En effet, le nombre de logement Airbnb ayant considérablement augmenté, les métropoles ont décidés de durcir les règles de location courte durée. Cela a pour objectif de diminuer le nombre de location saisonnière.
2 – La tension du marché locatif : L’exemple de Lyon
La ville de Lyon est la 5ème ville la plus chère de France et c’est également une ville très appréciée des touristes du monde entier.
De nombreux logements sont disponible uniquement pour de la location saisonnière. Cependant, ces dernières années, il est devenu de plus en plus difficile pour les lyonnais de trouver un logement en location à l’année.
En effet, Lyon comptait de plus en plus d’appartements meublés avec une hausse significative du loyer. Les quartiers les plus prisés sont ceux de la Croix-Rousse et du Vieux-Lyon. Cela s’explique par le grand nombre d’activités touristiques et culturelles à effectuer. Ces quartiers là représentent à eux seul 8% des logements meublés touristiques de la ville.
Le maire de Lyon a par ailleurs déclaré : « Ce sont autant de logements qui sont immobilisés et extraits du marché locatif. Pour les propriétaires, c’est un moyen de réaliser des profits plus importants alors que d’autres cherchent à se loger et ne trouvent pas, déplore Renaud Payre, vice-président de la métropole de Lyon en charge du logement et de l’habitat. Il y a actuellement une surchauffe du marché. Si l’on n’intervient pas, la situation va se tendre. »
Le but de cette nouvelle réglementation est donc de prévenir que les quartiers les plus touristiques deviennent peuplés uniquement de locations saisonnières.
Quelles sont ces nouvelles mesures concernant les locations Airbnb ?
Comme nous l’avons vu plus haut, les mesures ont pris effet le 11 avril. Depuis ce jour, toute demande de changement d’usage devra se confronter au principe de compensation. Cette réglementation va donc rendre plus difficile la création de nouveaux meublés de tourisme.
Cette réglementation va alors encadrer l’augmentation des locations saisonnières dans l’hyper-centre de Lyon. Vous pouvez retrouver les quartiers et les arrondissements concernés sur cette carte.
Des contraintes ainsi que des mesures se mettent donc en place depuis peu. Et ce, pour réduire l’expansion des meublés de tourisme à Lyon. Cela passe notamment par le principe de compensation. Les conditions ont été modifié mais également par le changement d’usage que nous allons voir maintenant.
3 – Qu’est-ce que le changement d’usage ?
Si vous souhaitez transformer votre logement en Airbnb à Lyon, il vous faudra effectuer une demande de changement d’usage. Mais en quoi cela consiste il ?
Le fait de passer un local d’habitation (qui sera disponible à la location à l’année) en un local ayant un usage différent. Le local pourra, par exemple, avoir un but commercial. Ce dernier pourra donc être un bureau, un commerce, un hôtel ou alors un logement disponible à la location saisonnière de type airbnb.
Mais en faisant la demande de changement d’usage, cela va amener la suppression d’un logement à la location à l’année.
Il y a plusieurs conditions pour qu’un changement d’usage puisse s’effectuer. L’une d’entre elle est le principe de compensation qui est devenu obligatoire dans le centre-ville de Lyon. Mais nous expliquerons ce principe de compensation dans la partie qui va suivre.
Si le bien se situe en dehors de l’hyper-centre de Lyon, les conditions concernant le principe de compensation sont légèrement différentes. Une fois de plus, nous verrons cela plus en détail dans la prochaine partie.
Si vous souhaitez faire une demande de changement d’usage, vous devrez contacter la mairie de la ville. Ou bien le service mutualisé de la CAPB pour permettre d’enregistrer l’activité du ou des propriétaires. Ensuite, il vous faudra réaliser un dossier qui comprend un certain nombre de documents.
Parmi ces documents, il y a :
- L’adresse précise du bien dont vous souhaitez demander le changement d’usage
- L’identification du propriétaire ou bien du loueur
- La classification du bien comprenant le nombre de pièces, la surface intégrale mais aussi le nombre de lit
- L’indication du type d’usage (résidence principale ou bien secondaire)
- L’indication des périodes durant lesquelles le bien sera à la location dans l’année
Il faudra, dans un même temps, constituer le dossier pour le bien de compensation. Ce dossier comprend les mêmes pièces que pour le logement destiné à la location saisonnière.
4 – Comment fonctionne le principe de compensation pour des Airbnb à Lyon ?
Tout d’abord, le principe de compensation consiste à compenser la suppression d’un local d’habitation (lors de la création d’un meublé de tourisme) par la création d’un nouveau.
Le principe de compensation a donc pour but d’encourager les propriétaires qui veulent transformer leur résidence secondaire en location saisonnière à créer un logement en location à l’année. Pour que le principe de compensation fonctionne il faut que le logement destiné à être en location à l’année soit localisé dans la même commune que le meublé de tourisme. Il faut également qu’il ait une surface similaire.
Jusqu’au 11 avril, ce principe de compensation était déjà mis en place pour les meublés touristiques loués plus de 120 jours par an. Mais il concernait uniquement les logements dont la surface est égale ou supérieur à 60m2.
Cependant, depuis le 11 avril, cette mesure se durcie . Et le principe de compensation s’applique dès le premier mètre carré dans le centre-ville de Lyon. Ce qui comprend la Croix-Rousse, la Presqu’île et le Vieux-Lyon entre autres.
Pour les logements se situant à l’extérieur de cette zone, le principe de compensation se met en place à partir d’une surface de 35m2. Si le logement possède une surface de moins de 35m2, la demande de changement d’usage est accordée. Mais pour pour une période de neuf ans.
Par exemple, si un propriétaire souhaite proposer un appartement d’une surface de 30m2 à la location saisonnière (plus de 120 jours par an) dans le premier arrondissement de Lyon, il devra appliquer le principe de compensation. C’est-à-dire que le propriétaire aura l’obligation de mettre à la location à l’année un autre appartement d’une surface similaire et dans le même quartier.
Cependant, si le propriétaire souhaite uniquement louer son appartement quelques jours dans l’année, le principe de compensation ne le concerne pas.
Qu’encourent les propriétaires ne respectant pas cette nouvelle réglementation ?
L’objectif premier de cette nouvelle mesure est de lutter contre l’augmentation excessive des demandes de changements d’usage. En effet, Lyon est une une ville extrêmement appréciée des touristes. De ce fait, un grand nombre de propriétaires veulent transformer leurs logements secondaires en meublé de tourisme. Mais cette augmentation de location saisonnière a touché de manière directe les habitants de la ville. En effet, trouver un logement est devenu de plus en plus compliqué.
Renaud Payre, le vice-président qui est en charge de l’habitat de la métropole, a déclaré qu’il n’était pas possible de continuer à mobiliser des logements en location saisonnière pour faire plus de profit. Alors que les résidents de la métropole avaient du mal à se loger.
Il a également déclaré que le fait d’avoir des immeubles partiellement dédiés à des meublés de tourisme n’était pas bon et que cela contribuait à dévitaliser les quartiers.
C’est pour cela que les plateformes de location saisonnière comme Airbnb seront surveillées. Elles le seront par les services de la ville ainsi que l’équipe de la métropole. Toute infraction ou fraude sera punie de 5000 € d’amende.
5 – Pourquoi est-ce toujours avantageux d’acheter un appartement pour un investissement locatif ?
En effet que ce soit pour préparer votre retraite, se constituer un patrimoine immobilier ou réduire vos impôts, l’investissement immobilier locatif reste particulièrement intéressant.
Investir à Lyon, une ville avec une demande locative en croissance constante
Acheter un appartement pour faire de la location meublée représente une réelle opportunité. Même si la rentabilité de l’investissement est impacté par ces nouvelles réglementations, la location meublée classique offre tout de même une rentabilité élevée (>5% nette de gestion). L’avantage d’investir à Lyon est l’importante valorisation sur le long-terme.
De ce fait, de nombreuses entreprises ont pris la décision d’installer leur siège social à proximité de la métropole. L’idée étant de bénéficier de sa situation géographique au carrefour de l’Europe.
Ce positionnement auprès des professionnels en fait une ville attractive et avec un fort potentiel de développement. Enfin, la demande de logements restera forte tant que les offres d’emplois dans la métropole resteront importantes.
Lyon est également une ville touristique où il est intéressant d’effectuer un achat immobilier, connue mondialement comme étant la capitale de la gastronomie. En effet de nombreux chefs cuisinier sont Lyonnais à l’image de Paul Bocuse, Mathieu Viannay ou Christian Têtedoie. La région de Lyon est également réputée pour son Vin et ses spécialités culinaires. La ville dispose d’un riche patrimoine culturel, celle-ci est classée au patrimoine de l’UNESCO depuis 1998. Ainsi, l’investissement locatif courte durée se porte bien et la location meublée dans l’hyper centre assurent une forte rentabilité locative.
Lyon propose de nombreux services, festivals, événements et commerces qui en font une ville dynamique et attractive. En particulier, pour les étudiants et les jeunes actifs.
Comme cité ci-dessus, les étudiants font également partie prenante de la vie lyonnaise. Lyon est la deuxième ville étudiante de l’hexagone avec plus de 150 000 étudiants. Lyon cumule les avantages d’une très grande ville sans les inconvénients. Située entre mers et montagnes le cadre de vie est très appréciable en plus d’être hyper accessible.
Enfin, la métropole est très attractive en matière d’emplois. Cela pousse les étudiants ayant des perspectives d’embauches à finir leurs études dans cette ville.
Un environnement qui rend la ville agréable à vivre
Lyon dispose d’un réseau de transport en commun extrêmement performant :
- 1 aéroport à seulement 20km du centre-ville
- 3 gares SNCF sur les secteurs de Perrache, Part-Dieu et Lyon St Exupéry
- 4 lignes de métro permettant de se déplacer dans toute la ville et aux alentours
- 6 tramways reliant Lyon à des villes comme St Priest ou Décines
- Des bus
- Des stations Vélov afin de vous déplacer de manière écologique sans émission de CO2.
La hausse des prix de l’immobilier à Lyon
Il est également intéressant de réaliser un achat immobilier à Lyon puisque les prix sont en hausses depuis de nombreuses années.
Un investisseur immobilier souhaitant réaliser une plus-value dans les années à venir a donc tout intérêt à réaliser un investissement locatif en location meublée dans la capitale des Gaules.
Dans l’immobilier, la plus-value est le moment clé pour l’investisseur, c’est à ce moment où il saura si son investissement était le bon.
Il est donc important de miser sur une ville où les prix ont tendances à monter sur les dernières années plutôt que de miser sur une métropole où les prix ont tendances à stagner.
Investisseur immobilier, avec un budget moindre : Est-ce intéressant d’investir aux alentours de Lyon ?
Lyon a pour objectif dans les années à venir de développer son réseau de transport en commun et ainsi l’étendre jusqu’à sa périphérie notamment dans le sud de Lyon.
Le métro B dessert actuellement la ville d’Oullins et tend à se développer jusqu’à St Genis Laval dans un avenir proche. Il sera donc extrêmement rapide pour ces communes de « petite taille » de rallier le centre-ville. L’investissement locatif risque d’exploser dans les années à venir sur ce genre de commune proposant tous les avantages : une proximité immédiate et un accès direct en centre-ville tout en vivant en « campagne ».
Pour les investisseurs immobilier l’avantage sera double. Des prix plus attractifs au moment de l’achat immobilier et une demande locative forte permettant de louer son bien. Villeurbanne fût la première ville à rallier le centre-ville de Lyon par le biais du métro A dans les années 80.
Cela a permis à la commune villeurbannaise de faire grimper le prix de l’immobilier à proximité des stations de métro et donc de faire exploser la demande locative.
Résumé : Les raisons d’investir à Lyon en 2021
Vous l’aurez compris grâce aux tourismes, à la vie étudiante et à la mobilité professionnelle. La demande locative dans la ville de Lyon ne désemplit pas bien au contraire. L’ensemble de ces facteurs assurent un investissement locatif en location meublée avec très peu de vacances locatives pour le propriétaire. Une faible vacance locative permet ainsi d’assurer une très bonne rentabilité à long terme.
Deuxièmement, il est extrêmement simple de se déplacer au sein de la ville ce qui la rend très agréable à vivre. Vous n’avez pas besoin de posséder un véhicule motorisé quand vous vivez dans le centre-ville de Lyon.
Le fait que les transports en commun soient très développés vous apporte une garantie sûre et certaine en termes de demande de la part des touristes ou des étudiants.
Afin de synthétiser nos propos, les avantages d’investir à Lyon en 2021 sont nombreux.
- Forte attractivité nationale et mondiale auprès des touristes
- Accroissement de la population étudiante d’année en année
- Dynamise économique grâce à un bassin d’emplois important
- Des infrastructures de qualités notamment grâce au réseau de transport en commun de la ville.
Vous êtes investisseur immobilier et cet article vous a donné envie de réaliser un investissement locatif en location meublée sur Lyon ou sa région ?
N’hésitez par contacter Vivre à Lyon expert sur le marché de l’immobilier