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03/30/2021

Appartement meublé réglementation

Publié sur 03/30/2021 par vivrealyon
Appartement meublé réglementation Lyon 6

Appartement meublé : la réglementation en location saisonnière

Louer un appartement meublé de tourisme en 2021 n’est pas si simple. En effet, deux règles s’imposent en location meublée : la déclaration en mairie et l’obtention d’un changement d’usage.

Le changement d’usage d’un bien

Le processus de changement d’usage dépend des règles d’urbanisme définies par la mairie. Cependant, plus le marché de l’immobilier se montre tendu plus les règles seront complexes. Pour une ville de plus de 200 000 habitants où les demandes de location meublée sont très fortes il est plus difficile d’obtenir un changement d’usage.

Les règles à respecter

Dans un premier temps il y a un ensemble de règles à respecter pour prétendre au changement d’usage : Il faut que le propriétaire soit une personne physique et celui -ci aura l’autorisation de transformer l’usage que d’un seul logement. Ce changement d’usage à une durée limitée (9 ans à Lyon) et sans renouvellement. Au-delà de 9 ans la demande se soumet à compensation.

Deuxièmement, le logement loué meublé doit être inférieure à une certaine taille (60m2 pour une ville comme Lyon). Dès la mise en location d’un second appartement meublé ou si le logement loué meublé fait plus de 60m2. Le propriétaire devra respecter les règles de compensation que nous développerons dans un second temps.

Par ailleurs, une location saisonnière ne peut se louer plus de 90 jours à la même personne. Le propriétaire doit également dans certaines communes prélever la taxe de séjour auprès de son locataire.

Enfin, il est strictement interdit de faire de la location courte durée si le bien est issus d’une division de moins de 10 ans. Et s’il est clairement stipulé dans le règlement de copropriété que la location saisonnière est interdite.

Une réglementation différente pour les personnes morales

En ce qui concerne les personnes morales, les règles sont encore plus complexes. En effet, le principe de compensation se mets en place dès la mise en location du premier logement loué meublé quelle que soit la taille de celui-ci. 

Le principe de compensation

La compensation entre en vigueur grâce à la nouvelle réglementation Airbnb dans les grandes villes comme c’est le cas à Lyon. Elle signifie qu’il faut mettre sur le marché locatif classique un bien équivalent dans le même secteur.
 
La législation de la location saisonnière à Lyon permet d’éviter que se multiplient dans le centre-ville les appartements en location meublée de courte durée avec deux effets négatifs : la diminution des biens sur le marché locatif classique, et l’augmentation des loyers.
 
Cette mesure demande donc à un propriétaire souhaitant louer une résidence secondaire en location meublée courte durée via Airbnb, de posséder un troisième bien en plus de sa résidence principale afin de le mettre sur le marché locatif classique. Ainsi, il compense la perte d’un appartement sur ce marché.
 
Cette nouvelle réglementation Airbnb à Lyon va permettre de conserver un bon équilibre.

Louer sa résidence principale en courte durée

Afin de louer sa résidence principale en location courte durée le propriétaire doit respecter dans certaines communes une limite de 120 jours par an tout en obtenant un numéro d’immatriculation auprès de sa mairie. Au-delà de ce seuil de 120 jours, le bien loué ne se considère plus comme étant la résidence principale du propriétaire. Il devra donc obtenir une autorisation de changement d’usage du bien passant d’un usage d’habitation à un usage commercial.

En cas de sous-location sur une plateforme comme AIRBNB, le locataire doit obtenir l’accord écrit du bailleur afin de pouvoir louer l’appartement à une tiers personne. La limite reste fixée à 120 jours et le locataire devra déclarer son « activité » en mairie.

Appartement meublé : La question des loyers

En location courte durée la loi ne fixe aucune limite de plafond, tous les bailleurs peuvent fixer le prix qu’ils souhaitent à contrario de la location meublé « classique » où les loyers sont encadrés. Dans la ville de Lyon par exemple, à compter du second semestre 2021 et ce pour une durée de 5 ans les logements loués meublés ou nus à usage d’habitation principale doivent être encadrés à hauteur du loyer médian plus 20%. Pour la ville de Lyon le loyer médian sera fixé à 12,6€/m2 excepté dans l’hyper centre où le loyer sera de 16,2€/m2.

L’assurance responsabilité locative pour les appartements meublés

Pour de la location saisonnière, le locataire devra seulement présenter au bailleur son assurance habitation, celle-ci inclus la responsabilité civile. Cela couvrira le locataire en cas de dommages lors de son séjour. Pour la location longue durée, les choses sont différentes. Le locataire doit impérativement souscrire à une assurance habitation puisqu’il occupe les lieux au titre de sa résidence principale. Par ailleurs, le bailleur peut lui aussi souscrire à une assurance PNO « Propriétaire non occupant » lorsqu’il loue sa résidence secondaire. Cette assurance n’est pas obligatoire mais elle va permettre au bailleur de se couvrir en cas de dégât dans le logement entre deux locataires.  

La réglementation en location meublée classique

Afin de louer son appartement sous un contrat de location meublé « classique », les conditions à respecter sont différentes. Selon la loi Alur du 24 mars 2014, un appartement meublé se qualifie de décent lorsqu’il est équipé d’un ameublement minimum :

  • Literie avec couette ou couverture
  • Volets ou rideaux occultant dans les chambres
  • Plaques de cuisson
  • Four ou four micro-onde
  • Réfrigérateur
  • Congélateur ou système de congélation dans le réfrigérateur
  • Vaisselle suffisante pour que les occupants puissent manger
  • Ustensiles de cuisine
  • Tables
  • Chaises
  • Meubles de rangement
  • Luminaires
  • Matériel d’entretien ménager (aspirateur, serpillière, balayette…)

Attention, si cette liste n’est pas respectée un juge requalifiera le contrat de location meublé en contrat de location nu. Cela va totalement modifier l’imposition des revenus locatifs perçus par le propriétaire.

De plus, un logement meublé loué à titre de résidence principale se soumet aux mêmes règles que les baux d’habitation classique :

  • Réalisation d’un état des lieux et délivrance d’un diagnostic technique
  • Encadrement des loyers des logements situés en zone tendue
  • Durée de bail d’un an renouvelable tacitement
  • Le bail se fixe à neuf mois pour une location meublée destinée à un étudiant
  • Frais d’agence plafonnés

Appartement meublé : les conditions générales d’utilisation

Tous les logements loués au titre de résidence principale doivent respecter un ensemble de critères de confort et de sécurité fixés par un décret datant de 2002. Le bien doit alors répondre à des exigences concernant la sécurité physique et la santé des locataires. Ce décret détermine notamment la superficie minimale d’un logement (9m2).

Depuis 2018 ces conditions générales d’utilisation doivent répondre à des nouvelles obligations. La performance énergétique d’un bien se contrôle et doit répondre à des résultats satisfaisants afin d’assurer sa décence. L’étanchéité à l’air et l’aération doivent obligatoirement être aux normes. L’objectif étant d’éviter la sur consommation du locataire et de préserver sa santé en lui proposant un bien pouvant conserver une température « vivable ».

Les appartements meublés ne respectant pas ces conditions générales d’utilisation s’exposent à de lourdes sanctions. Le locataire pourrait en effet obliger le propriétaire à engager des travaux et obtenir une compensation financière pour perte financière puisque le locataire occupant un logement non conforme ne peut pas percevoir les APL.

N’hésitez pas à nous contacter par mail contact@vivre-a-lyon.com ou par téléphone au +33 6 08 16 82 91.

Catégorie du bien: Investissement, Juridique
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