Le marché du logement locatif en France
Le marché du logement locatif en France de la location d’appartement est en perpétuelle mutation, influencé par différents facteurs. Mais cette période de crise sanitaire a impacté d’avantage ce marché, que ce soit au niveau des besoins des locataires, des hausses des loyers, ou encore des craintes concernant le marché locatif des étudiants.
De ce fait, le bilan du marché locatif de cette année est plutôt surprenant sur bien des aspects
L’augmentation des loyers du marché locatif français
Tendance générale de la location d’appartement
Les loyers en France ont augmenté de 3,6% en moyenne ses 5 dernières années.
Malgré ce chiffre a priori raisonnable, certaines zones ont subi une augmentation plus marquée. En effet, Lyon a par exemple vu ses loyers augmenter de plus de 15,5% en seulement 3 ans. Bordeaux, qui connaît une forte croissance démographique, voit ses loyers augmenter de 9,8% en 2019.
La tendance générale est donc axée sur une hausse constante, plus ou moins importante, des loyers. Cela se confirme en 2021 avec une augmentation nationale moyenne de 3,4%.
Ce qui est réellement nouveau, c’est que pour la 1ère fois depuis longtemps, la demande locative est en baisse à Paris, ce qui engendre une baisse des loyers. La baisse de 0,4% est certes faible, mais reste exceptionnelle pour la Capitale.
Cela s’explique par plusieurs facteurs. Tout d’abord, l’encadrement des loyers a limité les abus. En effet, le plafond à ne pas dépasser permet de contrôler l’augmentation de ces derniers (bien que ce dispositif ne soit pas infaillible). Aussi, le confinement a fait évoluer les besoins des locataires.
La location d’appartement par typologie de bien
En faisant le bilan locatif de l’année 2021, on se rend compte que toutes les typologies de biens ont subi une augmentation. En effet, le loyer des studios a augmenté de 5,4% en moyenne, ce qui représente un loyer de 564€ pour une surface d’environ 23m2.
Celui des T2 a augmenté de 7,3%, ce qui représente un loyer moyen de 732 €. Les loyers des T3 ont augmentés de 6,2% et arrivent aujourd’hui a 851€.
Les loyers des T4 subissent la plus forte augmentation, avec un loyer de moyen de 995€, soit 7,9% plus élevé qu’en 2020.
Les T5 et plus possèdent un loyer moyen de 1 172€, soit 6,5% plus élevé qu’en 2021.
Enfin, les maisons ont un loyer moyen de 921€, soit 5,1% d’augmentation.
Ces augmentations de loyer impliquent un changement de comportement des locataires face à leur choix de logement. En effet, on observe que la surface moyenne des logement loués à diminuée de 4m2, en passant de 46m2 à 42m2.
Les colocations, de plus en plus prisées, représentent 7% des locations.
L’augmentation générale des loyers explique l’attrait grandissant des locataires pour les surfaces plus restreintes.
De nouvelles zones
La migration des locataires vers de nouvelles villes engendre une mutation du parc locatif français.
L’attractivité locative
Ainsi, 33% de la demande en location est concentrée sur 7 départements (contre 5 avant la crise sanitaire), ce qui témoigne d’une baisse d’attrait pour les grandes métropoles.
Ces départements sont les suivants :
- Le Rhône, avec 7,12% des recherches
- Paris, avec 6,38%
- La Gironde avec 4,12%
- Les Hauts de Seine : 3,7%
- La Loire Atlantique : 3,32%
- Le Nord : 3,29%
Le Rhône et Paris restent en 1ère position, majoritairement grâce aux étudiants ayant repris les cours en présentiel. Cependant, l’Ile de France voit sa demande diminuer de 2,94% depuis 2021 et de plus de 7,2% depuis 2020.
Les zones où la demande locative s’est intensifiée se situent en province, comme la Haute-Savoie avec une augmentation de 0,24 points de pourcentage, la Charente-Maritime, avec une augmentation de 0,33 points de pourcentage ou encore le Morbihan, avec 0,25 points de pourcentage.
À l’inverse, les départements dont l’attractivité est en baisse sont les départements de la Seine-Saint-Denis, avec une baisse de 0,65 points, Paris avec une diminution de 0,47 points et les Hauts de Seine, avec -0,59 points de pourcentage.
Ces résultats témoignent du changement de mode de vie opéré par les locataires : fuir la ville et ses tensions locatives pour gagner en qualité de vie en province.
La tension locative
La tension locative, qui est mesurée en fonction de l’offre et de la demande, a également évolué en 2021.
Le plus étonnant est la disparition de Paris dans le top 10 des villes où la tension locative est la plus importante, avec seulement 1,71 demandes pour une offre de logement.
En opposition, Angers arrive en première place, avec une moyenne de 7,1 demandes pour une offre de logement. Angers se veut de plus en plus attractive, et passe devant Lyon, dont la tension s’élève tout de même à 6,69 demandes pour une offre.
Rennes arrive en 3ème position, avec 5,13 demandes pour une offre, puis Bordeaux en 4ème position avec 4,77 demandes par offre.
Brest, arrive en 5ème position avec 4,46 demandes, Nantes en 6ème position avec 3,88 demandes, puis arrive Metz avec 2,81 demandes.
Caen fait son entrée dans le classement pour la 1ere fois, avec une tension locative de 2,54 demandes pour une offre, vient ensuite Strasbourg avec 2,54 et enfin Lille avec une tension locative de 2,36.
Le marché du logement : Les locataires
De nouveaux besoins dans la location d’appartement
Comme mentionné ci-dessus, la population a vu naître de nouveaux besoins lors des confinements. Parfois cloisonnés dans un appartement en plein centre-ville, les locataires ont besoin de gagner en qualité de vie.
Nous passons aujourd’hui de plus en plus de temps à la maison, et nous nous rendons compte que nos critères pour le choix d’un logement ne sont plus les mêmes.
Les locataires ont besoin d’espace de vie, d’un coin pour travailler mais surtout d’un extérieur, mais cela n’est pas toujours abordable.
De ce fait, ils sont de plus en plus nombreux à quitter les grandes métropoles pour vivre en ville moyenne. Ces villes sont de plus en plus attractives pour les jeunes actifs, grâce à plusieurs atouts : Une population moins dense, des loyers plus abordables, un pouvoir d’achat plus intéressant ou encore une proximité avec la nature.
Cette tendance s’accentue avec le développement du télétravail, qui rend l’activité nomade.
Le marché du logement : Leur profil
Le budget moyen alloué au loyer en France en 2021 s’élève à 735€ charges comprises. Ce budget varie en fonction de la composition du foyer.
En effet, 33% des locataires sont en couple et disposent d’un budget d’environ 879 € charges comprises.
38% des locataires sont des femmes seules, ayant un budget alloué au loyer de 670€ et 29% sont des hommes seuls, dont le budget s’élève à 655€.
28% des locataires en France en 2021 sont des étudiants, dont 61% ont comme garants leurs parents. 10% d’entre eux utilisent la garantie Visale, soit 2% de plus que l’année dernière.
Le marché du logement : Les étudiants
La tendance dans la location d’appartement
Ce secteur a été une grande source d’inquiétude pour les propriétaires ces 2 dernières années. En effet, la crise sanitaire a contraint les étudiants à suivre leurs cours à distance, sur leur ordinateur. De ce fait, beaucoup d’entre eux ont quitté leur logement pour retourner chez leurs parents et ainsi ne plus payer de loyer inutilement. Aussi, les étudiants internationaux en mobilité ont étés beaucoup moins nombreux que les années précédentes.
De ce fait, en 2021, la demande de logement étudiant a diminué de 17%. Aussi, plus de 60% des propriétaires louant à des étudiants ont vu leur locataire partir plus tôt que prévu.
Leurs besoins
Le marché du logement – Même si les étudiants recherchent toujours majoritairement des studios (pour 55% d’entre eux), ils aspirent tout de même à de plus grandes surfaces, comme en témoigne l’augmentation de 3% de location d’appartement T2 par des étudiants. La location de chambre a baissé de 1%, et s’élève aujourd’hui à 6% des locations étudiantes. La colocation est toujours très prisée, avec 20% des étudiants en location.
Aussi, plus de 45% des étudiants recherchent un logement meublé.
Leur budget
Le budget moyen des étudiants en France s’élève à 603€. Mais il varie fortement en fonction de la Région d’implantation. En effet, si un étudiant étudie à Paris, son budget moyen pour le loyer s’élève à 856€, contre 560€ s’il étudie en Province.
Le loyer moyen pratiqué par les propriétaires pour des locations étudiantes varie en fonction de la typologie d’hébergement.
En 2021, le loyer moyen d’un studio était de 554 € charges comprises et celui d’un T2 était de 707€. Ces deux types de logement ont subis une augmentation moyenne de loyer de presque 10% cette année.
Un logement en colocation représente en moyenne un loyer de 468€ par mois, charges comprises. Le loyer moyen a également subi une hausse de 5%.
Le marché du logement : Les zones
Même si l’Ile de France reste la Région qui attire le plus d’étudiants (et qui est la région la plus chère en termes de loyer), cette dernière est de moins en moins prisée sur marché du logement locatif. En effet, alors qu’elle rassemblait 21,6% des locations étudiante en 2020, cette fréquentation a diminué de près de 4,5% en 2021. La crise sanitaire est la principale cause de cette baisse d’attractivité.
Lyon arrive en 11ème position des villes les plus chères pour louer un studio, derrière Nice et devant Bordeaux.
Le marché du logement étudiant devrait repartir rapidement, du fait de la reprise des cours en présentiel et d’une réouverture des frontières permettant aux étudiants internationaux de venir étudier en France.
Le marché du logement : Perspectives 2022
Pour 2022, la location d’appartement étudiant devrait revenir à la normale. L’idéal étant de proposer des biens meublés, qui sont de plus en plus prisés par les locataires.
Après de fortes augmentations, les loyers devraient se stabiliser, bien que cela dépende, encore une fois, de la zone. Les loyers dans les grandes métropoles auront tendances à décroitre légèrement.
Les villes moyennes vont voir leur attractivité locative augmenter, contrairement aux grandes métropoles qui devraient ressentir la baisse de la tension locative. En savoir plus sur les locations d’appartements sur toute la France : vivre-en-france.eu
Comment se démarquer sur un marché du logement locatif en tension ?
Avant d’investir dans un bien voué à être mis en location, voici quelques conseils pour sortir votre épingle du jeu :
- Donner une identité propre à votre logement grâce à la décoration
- Être situé à proximité des transports
- Être à proximité de centres d’intérêts (école, quartier d’affaire, gare…)
- Proposer un logement meublé
- Privilégier un bien de type studio ou T2, correspondant à la majorité des recherches
- Idéalement proposer une place de stationnement, un box ou encore une cave
- Si possible, opter pour un logement qui possède un extérieur, caractéristique de plus en plus recherchée par les locataires.
