Comment optimiser la rentabilité et la fiscalité de son investissement locatif ?

Dans quel cas doit-on louer son appartement en location nue ?

Un investisseur immobilier souhaitant acheter une résidence secondaire dans le but de se créer un revenu locatif va avoir deux possibilités au moment de la mise en location. Louer l’appartement sous un statut « nu » ou louer le bien sous un statut « meublé ».

Dans certains cas, le propriétaire n’aura pas le choix, il va obligatoirement devoir louer son appartement « nu » si l’acquisition de ce dernier fait partie d’un dispositif fiscal.

En contrepartie de cette défiscalisation, le gouvernement exige que les logements soient en locations nues. Dans certaines villes telles que Lyon ou encore Lille, les collectivités locales ont instauré un encadrement des loyers servant à diminuer la montée des prix du logement sur le territoire en question.

Par ailleurs, cela permet d’augmenter le nombre de location vide dans les zones tendues tout en contrôlant le prix des loyers.

Les dispositifs les plus connus où la mise en location de l’appartement sous le statut « nu » est obligataire sont les suivants :

• les logements acquis sous le dispositif Pinel (durant toute la durée de la réduction d’impôt)
• les logements acquis sous le dispositif Déficit foncier (durant les trois premières années de location)
• les logements acquis sous le dispositif Malraux (durant les neufs premières années de location)

Si vous êtes intéressé par la défiscalisation immobilière, n’hésitez pas à contacter notre cabinet d’investissement immobilier partenaire Corneille Patrimoine.

Si jamais le propriétaire n’entre pas dans ces différents cas de figure il peut choisir de louer son bien en meublé ou en nu.

Comment déclarer ses revenus locatifs ?

Les revenus issus d’une location meublée ou nue ne se déclarent pas de la même façon. En effet, les revenus locatifs des appartements nus sont déclarés en tant que revenus fonciers. En ce qui concerne les revenus locatifs des appartements meublés, ils se déclarent en BIC (bénéfices industriels et commerciaux) au même titre qu’une entreprise.

• Déclarer ses revenus locatifs : La location nue

Afin d’être plus explicite, les revenus fonciers sont imposés de la façon suivante :

Régime micro-foncier

1. Si les revenus locatifs sont inférieurs à 15 000€/an.
2. Somme des revenus locatifs hors charges.
3. Abattement de 30% des revenus fonciers.
4. La somme de ses revenus s’ajoute aux autres revenus du propriétaire et se soumet à l’impôt sur les revenus.

Régime réel

1. Si les revenus locatifs sont supérieurs à 15 000€/an ou c’est un choix du propriétaire.
2. Somme des revenus locatifs hors charges – toutes les charges liées à l’entretien et au bon fonctionnement de l’appartement.
3. La somme de ses revenus s’ajoute également aux autres revenus du propriétaire et celle-ci se soumet à l’impôt sur les revenus.

• Déclarer ses revenus locatifs : La location meublée

Régime micro-BIC

1. Si les revenus locatifs sont inférieurs à 72 600€/an.
2. Somme des revenus locatifs hors charges.
3. Abattement de 50% des revenus fonciers.
4. La somme de ses revenus s’ajoute aux autres revenus du propriétaire et se soumet à l’impôt sur les revenus.

Régime réel

1. Si les revenus locatifs sont supérieurs à 72 600€/an ou c’est un choix du propriétaire.
2. Somme des revenus locatifs hors charges – toutes les charges liées à l’entretien et au bon fonctionnement de l’appartement.
3. La somme de ses revenus s’ajoute également aux autres revenus du propriétaire et celle-ci se soumet à l’impôt sur les revenus.

Il est plus simple d’avoir un résultat fiscal égal à zéro sous le statut « LMNP » au réel. Pour ce faire, le propriétaire peut amortir le mobilier, les travaux et la valeur du bien dans ses charges locatives. Si les charges dépassent la somme des revenus locatifs sur l’année en cours, les charges restantes sont stockables 10 ans. Cela permet d’utiliser ces charges sur les années suivantes. Évidemment un expert-comptable sera présent pour vous accompagner au moment de la déclaration de vos revenus.

Louer son appartement meublé : Quelle rentabilité ?

La différence entre les locations nues et les locations meublées ne s’arrête pas là. En effet, les revenus locatifs perçus grâce à un bail meublé sont beaucoup plus importants que les revenus locatifs perçus pour une location vide.

Un appartement loué meublé se loue environ 30% plus chère qu’un appartement loué nu. Cela augmente considérablement la rentabilité locative du propriétaire.

Cependant, le fait de louer un appartement sous un bail meublé demande beaucoup plus d’investissements financiers et/ou personnels.

En location meublée, le turnover est beaucoup plus élevé et les baux sont signés pour une durée d’un an. Tandis qu’en locations nues le bail se signe pour trois ans, l’appartement ce dégrade alors moins rapidement.

Enfin, la vacance locative est plus forte sur un appartement en location meublé. Il y a plus de turnover et une certaine dépendance vis-à-vis des étudiants et des touristes.

Par ailleurs, lors de la pandémie de la Covid-19 nous avons pu constater que la crise a eu beaucoup plus d’impact pour les logements meublés. Toutefois la situation est restée identique pour les locations nues.

Comme nous l’avons cité ci-dessus la gestion entre un appartement meublé et un appartement nu est totalement différente.

C’est pourquoi les sociétés spécialisées dans la gestion des biens meublés comme VIVRE A LYON ont des honoraires de gestion supérieurs aux agences immobilières dite « classique ». Ces dernières se spécialisent dans la gestion des appartements nus.

Effectivement c’est une dépense supplémentaire mais celle-ci permet de se démarquer en apportant une meilleure rentabilité locative au propriétaire. De plus, ces frais seront déductibles des revenus BIC.

Louer son appartement meublé : Le cadre légal

Pour terminer, les derniers éléments à mettre en évidence sont : la durée du bail, le montant du dépôt de garantie, le délai de préavis du locataire et du bailleur. Or, la durée du bail en location meublée se fixe à 1 an tandis qu’en location nue cette durée est de 3 ans.

Pour le bailleur ce mode de fonctionnement est préférable, son engagement est moindre et sa révision de loyer est souvent revue à la hausse. Néanmoins les délais de préavis que ce soit pour le locataire ou pour le bailleur sont eux aussi plus court. En location meublé le délai de préavis du locataire est d’un mois ce qui lui permet de quitter le logement de façon plus simple et rapide.

Pour la location vide ce délai se fixe à 3 mois dans les zones dites détendues. En ce qui concerne le bailleur, si celui-ci souhaite récupérer son logement auprès de son locataire un préavis de 3 mois doit être respecté en location meublée. Pour la location nue ce préavis est de 6 mois.

Enfin, le dépôt de garantie sous un bail meublé est égal à deux mois de loyer hors charges afin de prévenir d’une éventuelle casse du mobilier. Ce dépôt de garantie s’abaisse à un mois pour la location nue.

Cet article vous a donné envie d’en savoir plus sur la location meublée et ses avantages ? Vous souhaitez seulement obtenir un complément d’information concernant la mise en location de votre appartement ?