Location saisonnière de sa résidence principale : 5 points clés à savoir !

Mettre sa résidence principale en location saisonnière peut être une excellente manière de générer des revenus complémentaires lorsque l’on part en vacances, en déplacement professionnel ou simplement pendant certaines périodes de l’année.

À Lyon, cette pratique attire de nombreux propriétaires car elle permet de rentabiliser ponctuellement un logement qui resterait vide, sans pour autant le transformer en investissement locatif permanent.

Mais la location courte durée d’une résidence principale est aujourd’hui strictement encadrée. Entre le nombre maximal de jours autorisés, l’enregistrement en mairie, les règles de copropriété, la fiscalité et la gestion des voyageurs, il est indispensable de connaître les obligations avant de publier son logement sur Airbnb, Booking ou une autre plateforme.

La réglementation est d’autant plus importante à Lyon que la ville a choisi d’appliquer un plafond spécifique : la résidence principale peut être louée en meublé de tourisme pendant 90 jours maximum par année civile, contre un plafond national pouvant aller jusqu’à 120 jours dans les communes qui n’ont pas abaissé cette limite.

Lorsqu’elle est correctement organisée, cette stratégie peut toutefois présenter plusieurs avantages : revenus complémentaires, grande flexibilité et conservation de l’usage personnel du logement.

Voici les 5 points essentiels à connaître avant de louer en location saisonnière sa résidence principale, avec un focus particulier sur Lyon.

Point n°1 : Votre logement doit réellement être votre résidence principale

• Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La première règle consiste à déterminer si le logement constitue réellement votre résidence principale.

Un logement est considéré comme résidence principale lorsqu’il est occupé au moins huit mois par an, sauf notamment obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Cette définition est particulièrement importante car les règles sont beaucoup plus simples pour la location ponctuelle de sa résidence principale que pour un appartement acheté uniquement dans le but de le louer à des touristes.

À Lyon, un propriétaire souhaitant louer ponctuellement sa résidence principale n’a pas besoin de demander un changement d’usage tant qu’il reste dans le cadre prévu pour cette activité et respecte notamment la limite annuelle de location.

En revanche, si le logement n’est pas votre résidence principale, la réglementation lyonnaise devient beaucoup plus contraignante et une autorisation de changement d’usage peut être nécessaire.

• Un maximum de 90 jours par an à Lyon

C’est probablement le point le plus important à retenir.

La législation nationale permet aux communes d’abaisser la limite de location d’une résidence principale, dans la limite de 90 jours par année civile. Lyon a utilisé cette possibilité.

La Ville de Lyon indique aujourd’hui clairement qu’une résidence principale déclarée en meublé de tourisme peut être louée pendant 90 jours maximum par an.

Il est donc essentiel de ne plus utiliser automatiquement l’ancienne référence des 120 jours à Lyon.

Les plateformes peuvent par ailleurs bloquer l’annonce lorsque le nombre maximal de nuitées autorisées est atteint.

• Exemple

Imaginons que vous quittiez votre appartement lyonnais pendant :

• trois semaines en août ;
• deux semaines à Noël ;
• plusieurs week-ends dans l’année ;
• quatre semaines lors d’un déplacement professionnel.

Vous pouvez répartir librement vos périodes de location tant que le total annuel ne dépasse pas 90 jours.

Cette souplesse constitue justement l’un des principaux avantages de la location saisonnière d’une résidence principale : vous restez pleinement occupant de votre logement tout en exploitant les périodes pendant lesquelles vous êtes absent.

Point n°2 : il faut déclarer son logement avant de le louer

• Le numéro d’enregistrement est obligatoire à Lyon

Avant de mettre votre résidence principale en ligne sur une plateforme, vous devez effectuer une déclaration de meublé de tourisme.

À Lyon, cette démarche permet d’obtenir immédiatement un numéro d’enregistrement, qui doit ensuite apparaître sur les annonces de location touristique.

Cette formalité est essentielle.

Une annonce publiée sans le numéro requis peut être considérée comme non conforme, même si le logement est effectivement votre résidence principale.

La démarche est néanmoins beaucoup plus simple que pour une résidence secondaire : pour une résidence principale respectant le plafond de 90 jours, la Ville de Lyon précise qu’il suffit de réaliser la télédéclaration afin d’obtenir le numéro d’enregistrement.

• Il faut également déclarer l’activité

La location meublée constitue une activité imposable.

Le propriétaire doit notamment effectuer les formalités permettant d’obtenir un numéro SIRET, même lorsque la location est occasionnelle. Le ministère de l’Économie rappelle que l’activité doit être déclarée via le guichet unique des formalités d’entreprises.

Cette démarche est distincte de l’enregistrement municipal.

En pratique, il faut donc distinguer :

• Si vous êtes locataire, l’accord du propriétaire est nécessaire

La location saisonnière n’est pas réservée aux propriétaires. Un locataire peut théoriquement sous-louer son logement, mais il doit obtenir l’autorisation écrite préalable de son propriétaire.

Sans cet accord, la sous-location peut constituer une violation du bail. Le propriétaire peut également encadrer les conditions de sous-location.

Pour un locataire lyonnais souhaitant utiliser ponctuellement Airbnb, il est donc indispensable d’obtenir une autorisation claire avant toute publication.

Point n°3 : la copropriété peut limiter ou interdire la location saisonnière

• Toujours vérifier le règlement de copropriété

Posséder son appartement ne signifie pas que l’on peut automatiquement le louer sur Airbnb.

Le règlement de copropriété peut contenir des restrictions concernant les activités de location touristique, notamment lorsque l’immeuble comporte une clause d’habitation exclusivement bourgeoise ou d’autres limitations compatibles avec la réglementation.

Avant de publier l’annonce, il faut donc vérifier précisément ce document.

Le ministère de l’Économie recommande expressément de s’assurer que le règlement de copropriété n’interdit pas l’activité de meublé de tourisme.

• Le syndic doit être informé

Depuis le 21 novembre 2024, tout copropriétaire effectuant une déclaration en mairie afin de louer son logement en meublé de tourisme doit en informer son syndic.

La Ville de Lyon rappelle également cette obligation. Le syndic doit ensuite inscrire une information à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

Il ne s’agit donc plus uniquement de vérifier discrètement son règlement avant de créer une annonce. Le développement des locations touristiques est désormais beaucoup plus visible au niveau de chaque copropriété.

• Le voisinage reste un enjeu majeur

Au-delà de la réglementation, la réussite d’une location saisonnière dépend fortement du respect du voisinage et des parties communes.

Des voyageurs bruyants, des arrivées tardives répétées ou le non-respect des règles de l’immeuble peuvent rapidement provoquer des tensions.

Il est donc recommandé de mettre en place un règlement intérieur précis indiquant notamment :

• l’interdiction des fêtes ;
• les horaires de tranquillité ;
• les règles concernant les parties communes ;
• le nombre maximal de voyageurs ;
• les règles relatives aux déchets ;
• les consignes d’arrivée et de départ.

Une sélection rigoureuse des voyageurs constitue souvent le meilleur moyen de protéger à la fois le logement et la relation avec la copropriété.

Point n°4 : louer sa résidence principale peut être rentable… mais il faut calculer le revenu net

• Le prix à la nuitée peut être supérieur à une location classique

La location saisonnière permet de fixer un prix à la nuitée, qui varie selon la période, le quartier, la capacité du logement et la demande.

À Lyon, des événements, salons professionnels, week-ends touristiques ou périodes de forte fréquentation peuvent permettre de valoriser ponctuellement un logement à un niveau supérieur à celui obtenu dans le cadre d’un loyer mensuel classique.

Le propriétaire conserve par ailleurs l’avantage de récupérer son logement après chaque séjour.

Cette flexibilité explique pourquoi la location saisonnière est particulièrement adaptée à une résidence principale occupée une grande partie de l’année.

• Exemple de revenus

Prenons l’exemple purement illustratif d’un appartement proposé à 180 € la nuit.

Ces montants représentent uniquement des recettes brutes.

Il faut ensuite retirer les commissions des plateformes, les frais de ménage, le linge, les consommables, la gestion éventuelle, les frais d’entretien et la fiscalité.

Un logement loué 15 000 € par an ne génère donc jamais automatiquement 15 000 € de revenu disponible.

• La tarification dynamique fait une vraie différence

Le prix ne doit pas rester identique toute l’année.

Un week-end très demandé peut justifier un tarif supérieur, tandis qu’une période plus calme nécessitera parfois une réduction pour conserver un bon niveau d’occupation.

Une stratégie performante repose donc sur une tarification dynamique, ajustée selon :

• les dates ;
• la demande ;
• les événements lyonnais ;
• la saison ;
• le nombre de voyageurs ;
• la durée du séjour ;
• les prix des logements concurrents.

C’est précisément l’un des domaines où une gestion professionnelle peut avoir un impact significatif sur le revenu annuel réellement obtenu.

Point n°5 : les revenus sont imposables

• Les revenus relèvent des BIC

Les revenus issus d’une location meublée touristique doivent être déclarés à l’administration fiscale.

Ils relèvent de la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Depuis 2026, la différence entre un meublé de tourisme classé et non classé est particulièrement importante.

• Fiscalité en 2026

Pour les recettes encaissées en 2026, les règles du micro-BIC sont notamment les suivantes :

Au-delà des seuils ou sur option lorsque cela est possible, le propriétaire relève du régime réel, qui permet de déduire les frais et charges selon les règles fiscales applicables.

Cette différence rend le classement du meublé de tourisme potentiellement intéressant pour certains propriétaires. Le classement reste une démarche volontaire réalisée auprès d’un organisme habilité.

• Attention au seuil de 23 000 €

Lorsque les recettes annuelles issues de la location de meublés touristiques dépassent 23 000 €, des obligations sociales supplémentaires peuvent apparaître, notamment une affiliation et des cotisations auprès de l’Urssaf selon la situation.

Avec une résidence principale limitée à 90 jours de location à Lyon, ce seuil ne sera pas nécessairement atteint, mais il reste possible pour certains logements bénéficiant d’un prix à la nuitée élevé.

• La CFE peut également s’appliquer

La location meublée constitue également une activité susceptible d’être soumise à la cotisation foncière des entreprises (CFE).

Des exonérations existent selon certaines situations, mais il ne faut pas supposer automatiquement qu’une location occasionnelle en est exonérée.

La rentabilité doit donc être étudiée après fiscalité et charges, et non uniquement à partir du chiffre d’affaires affiché par la plateforme.

Location saisonnière ou location classique : quelle différence ?

La location de sa résidence principale répond à une logique très différente d’un investissement locatif classique.

Pour quelqu’un qui souhaite continuer à habiter son logement, la location saisonnière est évidemment beaucoup plus adaptée.

Location saisonnière de sa résidence principale : Quand louer sa résidence principale à Lyon ?

• Pendant ses vacances

La solution la plus évidente consiste à louer son appartement ou sa maison lorsque vous êtes vous-même en vacances.

Deux ou trois semaines en été peuvent déjà permettre de générer plusieurs milliers d’euros de revenus bruts sur certains logements bien positionnés.

• Pendant les déplacements professionnels

Les propriétaires régulièrement absents pour leur travail peuvent également utiliser leur logement comme source de revenus ponctuelle.

Un déplacement professionnel d’une ou deux semaines peut être transformé en période de location sans modifier votre mode de vie.

• Pendant les grands événements lyonnais

Lyon accueille toute l’année des salons professionnels, événements culturels, manifestations sportives et périodes touristiques.

Certaines semaines connaissent donc une demande nettement supérieure à la normale.

La stratégie peut consister à réserver ses jours de location aux périodes où le prix à la nuitée est le plus intéressant, plutôt que d’utiliser systématiquement les 90 jours disponibles.

Quels logements fonctionnent le mieux en location saisonnière ?

• L’emplacement reste déterminant

À Lyon, les logements situés dans les secteurs proches de Presqu’île, Vieux Lyon, Part-Dieu, Croix-Rousse, Confluence ou des principaux transports disposent généralement d’une forte attractivité.

Mais la localisation ne suffit pas.

Un appartement bien décoré, parfaitement entretenu et proposant une arrivée simple peut obtenir de meilleures performances qu’un bien pourtant mieux placé mais présentant une expérience voyageur insuffisante.

• Les équipements font la différence

Les voyageurs accordent une importance particulière à :

• une bonne literie ;
• un Wi-Fi performant ;
• une cuisine équipée ;
• une propreté irréprochable ;
• des informations d’arrivée claires ;
• une décoration soignée ;
• des équipements adaptés aux familles lorsque le logement s’y prête.

Une résidence principale possède souvent un avantage par rapport à un investissement touristique impersonnel : elle peut proposer une atmosphère beaucoup plus chaleureuse et authentique.

Location saisonnière de sa résidence principale : Faut-il gérer soi-même sa location saisonnière ?

• La gestion directe permet de réduire les frais

Un propriétaire peut parfaitement gérer lui-même ses locations.

Il doit alors prendre en charge :

• création et optimisation des annonces ;
• photographie ;
• fixation des prix ;
• réponses aux voyageurs ;
• sélection des réservations ;
• check-in et remise des clés ;
• ménage ;
• linge ;
• maintenance ;
• gestion des incidents ;
• avis après séjour.

Pour quelques locations ponctuelles par an, cette organisation peut être envisageable.

Mais dès que le propriétaire souhaite optimiser réellement ses revenus ou louer pendant plusieurs périodes, la gestion peut devenir particulièrement chronophage.

• Le principal problème : être disponible lorsqu’on est absent

Il existe également un paradoxe évident : vous louez souvent votre résidence principale précisément lorsque vous êtes en déplacement ou en vacances.

Or c’est à ce moment-là que les voyageurs peuvent avoir besoin d’aide pour une clé, un équipement, le Wi-Fi ou un incident dans le logement.

Disposer d’un interlocuteur local devient donc particulièrement important.

The Only Place : notre partenaire pour louer sa résidence principale à Lyon

• Une gestion spécialisée dans la location courte durée

Pour les propriétaires souhaitant déléguer cette organisation, Vivre à Lyon travaille avec The Only Place, spécialiste de la location courte durée et de la gestion de propriétés à Lyon et dans sa région.

The Only Place propose une approche centrée sur des propriétés haut de gamme et une expérience voyageur complète, en permettant aux propriétaires de louer leur logement sans gérer eux-mêmes toutes les contraintes opérationnelles.

Leur catalogue actuel comprend plusieurs dizaines de propriétés situées à Lyon et dans sa région, avec notamment des maisons, appartements et grandes propriétés destinés à la location temporaire.

• Quelles missions peuvent être prises en charge ?

L’accompagnement peut notamment porter sur :

• l’estimation du potentiel locatif ;
• la création et l’optimisation des annonces ;
• le shooting du logement ;
• la tarification selon les périodes ;
• la gestion des réservations ;
• la communication avec les voyageurs ;
• la remise des clés ;
• l’organisation du ménage et du linge ;
• le suivi du séjour ;
• la création d’un livret d’accueil ;
• la coordination en cas de problème dans le logement.

Cette délégation peut être particulièrement intéressante pour une résidence principale, car le propriétaire souhaite généralement retrouver son logement en parfait état après chaque période de location.

• Une approche adaptée aux périodes réellement disponibles

Louer sa résidence principale ne signifie pas nécessairement mettre son logement en ligne toute l’année. Une gestion professionnelle peut être organisée uniquement sur les dates réellement disponibles, par exemple trois semaines en été, certaines vacances scolaires ou plusieurs déplacements professionnels.

Cette approche permet de conserver une grande flexibilité personnelle tout en exploitant les périodes les plus intéressantes.

The Only Place est basé à Lyon et intervient directement sur le marché local.

Location saisonnière de sa résidence principale : Les erreurs à éviter

• Continuer à utiliser la limite de 120 jours à Lyon

Depuis l’évolution de la réglementation locale, la limite applicable à une résidence principale à Lyon est de 90 jours par an.

Il faut donc mettre à jour les anciennes informations mentionnant systématiquement 120 jours.

• Publier l’annonce sans numéro d’enregistrement

Le numéro d’enregistrement doit apparaître dans les annonces de location touristique.

La déclaration doit être effectuée avant la commercialisation.

• Oublier le règlement de copropriété

Même pour quelques semaines par an, il faut vérifier si le règlement contient une restriction concernant les meublés de tourisme.

Le syndic doit également être informé de la déclaration.

• Confondre chiffre d’affaires et revenu net

Une nuit vendue 200 € ne représente pas 200 € de bénéfice.

Il faut intégrer les commissions, le ménage, le linge, les consommables, la gestion, l’entretien et la fiscalité.

• Négliger la sélection des voyageurs

Un mauvais séjour peut provoquer des dégradations ou des difficultés avec le voisinage.

Une bonne sélection, des règles claires et une communication précise permettent de réduire fortement ces risques.

La checklist avant de louer sa résidence principale

Location saisonnière de sa résidence principale : Conclusion

La location saisonnière de sa résidence principale peut être une excellente solution pour générer des revenus complémentaires tout en conservant son logement pour son usage personnel. À Lyon, le premier élément à retenir est désormais la limite de 90 jours de location par année civile pour une résidence principale.

Cette activité nécessite également d’obtenir un numéro d’enregistrement, de déclarer l’activité, de vérifier le règlement de copropriété et d’informer le syndic lorsque le logement se situe dans un immeuble.

Les revenus sont ensuite imposés dans la catégorie des BIC. Pour les recettes 2026, un meublé de tourisme non classé bénéficie du micro-BIC jusqu’à 15 000 € de recettes avec un abattement de 30 %, tandis qu’un meublé classé bénéficie d’un seuil de 83 600 € avec un abattement de 50 %.

Le potentiel financier peut être intéressant, mais il dépend fortement de l’emplacement du logement, de sa qualité, du prix à la nuitée, des périodes choisies et de la gestion opérationnelle.

La véritable difficulté réside souvent dans l’organisation : répondre aux voyageurs lorsque l’on est soi-même absent, assurer le ménage, gérer les clés et intervenir rapidement en cas de problème.

C’est pourquoi Vivre à Lyon s’appuie sur son partenaire The Only Place, spécialiste de la location courte durée à Lyon et dans sa région, pour accompagner les propriétaires souhaitant déléguer tout ou partie de cette gestion.

L’objectif n’est donc pas nécessairement de louer le plus souvent possible, mais de sélectionner les meilleures périodes, proposer une expérience de qualité et exploiter intelligemment les jours pendant lesquels votre résidence principale serait restée vide.

Lorsqu’elle est bien organisée, la location saisonnière permet ainsi de transformer temporairement son logement en source de revenus complémentaires, tout en conservant la liberté d’y vivre le reste de l’année.