Comment investir dans l’immobilier pour défiscaliser ?

Vouloir optimiser fiscalement ses revenus sont une évidence pour les investisseurs immobiliers aguerris. Néanmoins, cela nécessite une stratégie patrimoniale et financière très pointue. La Conciergerie Vivre à Lyon a été fondée par le cabinet de gestion de patrimoine spécialisé dans l’investissement immobilier Corneille Patrimoine. Expert du marché depuis plus de 10 ans, les experts en optimisation fiscale vous explique comment s’y prendre étape par étape.

Étape N°1 : Trouver le dispositif de défiscalisation adapté à sa situation financière

Avant même d’expliquer chaque étape de l’investissement immobilier, nous vous conseillons de vous rapprocher d’un cabinet de conseil en investissement immobilier. En effet, il est hasardeux de s’aventurer dans une optimisation fiscale dans l’immobilier sans l’aide d’un expert en la matière.

Depuis plusieurs années maintenant, l’État français a mis en place de multiples dispositifs de défiscalisation afin de re-dynamiser le secteur de l’immobilier et répondre à la demande croissante de logements. Voyons les principaux dispositifs de défiscalisation.

• Le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel s’adresse aux investisseurs qui souhaiteraient investir dans le neuf. Effectivement, ce programme a vocation à réduire les impôts de l’investisseur immobilier. Et ce de trois manières différentes. Le futur propriétaire peut prétendre à un abattement fiscal de 12% du prix de son logement s’il le loue pendant 6 ans. De la même manière, la réduction d’impôt peut atteindre 18% si la location s’étend sur 9 ans ou 21% pour 12 ans.

Pour en savoir davantage sur ce dispositif, consultez l’article : < La loi Pinel : Comment ça marche ? >

Spécificités du dispositif Pinel

Attention, l’abattement fiscal maximal est de 63 000€. Par ailleurs, il est important de tenir compte du fait que, avec le dispositif Pinel, vous louez votre hébergement nu. Ainsi, vous ne pouvez opter que pour de la location de longue durée, non meublée. Enfin, le plafond du loyer se calcule selon un barème Pinel, allant de 8,93€ à 17,17€ le m². De nombreux sites vous permettent de calculer le plafond maximal du loyer de votre investissement locatif.

• Le dispositif du Déficit foncier

Le dispositif déficit foncier permet d’investir dans l’ancien. Aussi, il est intéressant d’opter pour un programme de déficit foncier si vous souhaitez rénover un bien immobilier pour le mettre en location. Dans ce cas, il est possible de déduire les charges d’entretien et de rénovation de vos revenus globaux. Par ailleurs, vous pouvez inclure vos charges foncières et primes d’assurance dans cette déduction d’impôts. Le déficit foncier permet également de déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt que vous avez contracté au moment de votre investissement immobilier.

Pour en savoir davantage sur ce dispositif, consultez l’article : < Déficit foncier : les pièges à éviter >

Spécificités du dispositif Déficit foncier

Toutefois, le montant des charges ne doit pas excéder le plafond annuel de 10 700€. En outre, vous avez pour obligation de louer le bien nu pendant une durée minimale de 3 ans après la rénovation du logement. Il n’en reste pas moins qu’il est intéressant de se pencher vers le dispositif du déficit foncier si vous souhaitez investir dans des monuments classés historiques.

• Le dispositif LMNP

Ce dispositif s’adresse aux investisseurs immobiliers qui souhaitent bénéficier du statut de « loueur en meublé non professionnel ». Ce dernier se différencie de la loi Pinel et du dispositif Déficit foncier puisqu’il ne permet pas une réduction/déduction d’impôt. En revanche, le dispositif LMNP permet de générer des revenus (loyers) quasiment net d’impôts.

Grâce au statut LMNP, il est tout à fait possible d’effectuer un investissement locatif soit dans l’immobilier ancien soit dans l’immobilier neuf. Pour que votre investissement locatif soit rentable sous le statut LMNP, il vous faudra déterminer le régime fiscal le plus avantageux. En effet, vous pouvez être soumis au régime micro-BIC ou au régime réel. Toutefois, l’avantage principal du statut LMNP reste l’abattement fiscal de 50% des les loyers perçus.

Pour en savoir davantage sur ce dispositif, consultez l’article : < Loueur Meublé Non Professionnel >

Spécificités du dispositif LMNP

Pour tirer profit de ce statut, il vous faudra impérativement louer votre hébergement meublé. Par ailleurs, vos revenus locatifs ne doivent pas excéder 23 000 € par an et doivent être inférieurs à la moitié de vos revenus globaux.

Ainsi, pour réaliser un investissement locatif, nous vous suggérons de contacter notre partenaire Corneille Patrimoine. En effet, leur expertise vous permettra d’opter pour le meilleur investissement immobilier.

L’optimisation fiscale dans l’immobilier : Comment gérer son investissement locatif ?

Investir est une chose, mais gérer son investissement locatif en est une autre. En effet, que vous ayez choisi de louer un hébergement nu ou meublé, vous n’opterez pas pour les mêmes solutions de commercialisation. De nouveau, nous vous conseillons vivement de vous rapprocher d’une agence immobilière spécialisée pour tirer le maximum de revenus de votre investissement locatif.

• La location courte durée

La location de courte durée s’adresse aux investisseurs immobiliers qui voudraient rentabiliser leur logement. En location de courte durée, l’hébergement est forcément meublé et cible principalement les touristes de loisirs et professionnels. La location de courte durée se matérialise par la signature par le client d’un contrat de réservation n’excédant pas 90 jours. Les tarifs sont donc calculés à la nuit et varient en fonction des périodes d’afflux touristique.

• Comment rentabiliser son investissement en location courte durée ?

Cette solution de commercialisation est la plus rentable car les revenus locatifs sont bien plus élevés qu’en location classique. Toutefois, la location de courte durée nécessite d’avoir du temps devant soi et une certaine logistique. Effectivement, gérer son annonce sur les plateformes de multidiffusion des clients demande une grande disponibilité chaque jour. De plus, la gestion du ménage, du linge et des arrivées et départs des clients est chronophage.

Aussi, nous vous suggérons de déléguer la partie commercialisation à une agence immobilière spécialisée telle que Vivre à Lyon. Pour la partie conciergerie, nous sommes en mesure de vous proposer les services de notre partenaire référent.

L’optimisation fiscale dans l’immobilier : La location longue durée

• Quels avantages ?

La location longue durée est une solution idéale pour les investisseurs immobiliers qui voudraient s’assurer une certaine tranquillité d’esprit. Attention : certaines grandes métropoles françaises ont durci les réglementations de la location courte durée. Rapprochez vous d’un expert en investissement immobilier pour en savoir plus. ont En effet, la location longue durée se matérialise par la signature d’un bail classique avec le locataire. Ce dernier versera un loyer chaque mois pour une durée moyenne de 2 à 3 ans. Cette durée dépend principalement de la superficie de votre investissement locatif. Les locataires ont tendance à résilier leur bail de location plus rapidement dans un studio que dans un appartement de grande superficie. Vous n’aurez donc pas à vous soucier de la remise des clés, de la gestion du linge ou du ménage. Enfin, le risque d’usure est moins élevé qu’en location de courte durée.

• Comment rentabiliser son investissement en longue durée ?

Toutefois, la rentabilité locative est moins importante qu’en location de courte durée. Par ailleurs, vous pouvez être soumis au risque de loyers impayés ou rencontrer des difficultés à résilier le bail en cas de problème.

Ainsi, nous vous conseillons de faire gérer votre bien en location longue durée par une agence immobilière. Vivre à Lyon peut vous accompagner sur ce type de projet. Aussi, cela vous permettra de vous affranchir des éventuels risques évoqués précédemment. Vous recevrez alors un loyer chaque mois sans avoir à vous soucier de la gestion de votre logement.

L’optimisation fiscale dans l’immobilier : Le bail de mobilité

• Bail de mobilité : qu’est ce que c’est ?

A mi-chemin entre la location courte et longue durée se trouve le bail de mobilité. D’une durée de 1 à 9 mois non renouvelable, le bail de mobilité a vocation à loger des voyageurs en mutation professionnelle, en formation ou en mutation temporaire. Par conséquent, les investisseurs immobiliers pouvant proposer leur bien en bail de mobilité doivent disposer d’une location meublée. En d’autres termes, les clients professionnels doivent uniquement apporter une valise lors de la location en bail de mobilité.

• Quelle rentabilité ?

Le bail de mobilité permet de fixer un loyer plus élevé qu’en bail de location classique (avec toutefois un risque que votre logement ne soit pas occupé entre 2 périodes de baux). En effet, les entreprises qui envoient un salarié en formation ou en mutation temporaire dispose d’un budget souvent plus intéressant que celui d’un bail d’habitation classique. Par ailleurs, vous n’êtes alors pas prisonniers d’un bail classique que vous voudriez résilier. Vous conservez alors la jouissance de votre investissement locatif si vous souhaitez l’occuper pendant une période donnée. Enfin, vous limitez les risques de dégâts et d’usure encourus en location de courte durée. Effectivement, vous louez votre bien à une clientèle professionnelle, peu présente dans l’appartement et respectueuse de votre bien.

Déléguer la gestion de votre appartement en bail de mobilité revient à s’assurer un revenu locatif intéressant pour une durée de 1 à 9 mois. De plus, vous ne vous préoccupez pas de trouver de nouveaux clients pour les périodes successives car l’agence immobilière en charge de votre appartement le fait pour vous.

L’optimisation fiscale dans l’immobilier : En résumé…

Vous l’aurez compris, investir dans l’immobilier afin d’optimiser fiscalement son patrimoine prend tout son sens ! Trouvez le meilleur investissement locatif en vous rapprochant du cabinet Corneille Patrimoine. Puis, tirez profit de votre investissement immobilier en déléguant sa gestion à notre agence Vivre à Lyon. Vous avez un projet d’achat locatif ou disposez d’ores et déjà d’un bien que vous souhaitez dédier à la location ? Demandez-nous dès à présent une simulation de rentabilité gratuite en envoyant un mail à contact@vivre-a-lyon.com