Quels sont les obligations d’un bailleur propriétaire ? 5 nouveautés
De nombreuses réglementations ont été instaurées, notamment pour les obligations du bailleur propriétaire. Les annonces, les baux ou encore le plafonnement des loyers sont des sujets majeurs. Devenir bailleur propriétaire impliquent désormais davantage d’accompagnement. La Conciergerie Vivre à Lyon propose de vous accompagner tout au long de la mise en location de votre appartement.
1 – Devenir bailleur propriétaire : Les annonces de location
Les annonces pour la mise en location d’un bien sont soumises à de nouveaux impératifs. En effet, les bailleurs auront l’obligation de mentionner de nouvelles clauses obligatoires et fournir des annonces de location très précises. Cela est principalement lié à un souci de transparence envers les locataires mais également pour inciter les bailleurs propriétaires à rénover les biens immobiliers considérés comme passoires thermiques.
2 – Obligation du bailleur propriétaire : La Loi Climat
Toujours dans une démarche durable impliquant la transparence vis-à-vis des locataires, la loi climat renforce ses exigences en termes de consommation énergétique des logements.
C’est pourquoi, pour toute mise en location, depuis le 1er Janvier 2022, les bailleurs ont l’obligation de :
- Mentionner le score du Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Même si cette obligation est de mise depuis le 1er Juillet 2021, aujourd’hui ce manquement est amendable. En effet, le bailleur risque une sanction allant de 3 000€ à 15 000€. Il est donc impératif d’inscrire la classe energetique, symbolisé par une lettre, allant de A à G.
- Toujours concernant le score du DPE, il est obligatoire, pour les scores F et G, d’inscrire « Logement à consommation excessive ». L’objectif étant d’encourager les propriétaires à rénover les logements énergivore, et ainsi faire disparaître les passoires thermiques du parc locatif.
- Enfin, les bailleurs ont l’obligation de faire apparaître le montant des dépenses annuelles en énergie (chauffage et électricité). De plus, l’année de référence du prix de l’énergie au moment du calcul des dépenses annuelles doit apparaître sur l’annonce.
Pour être en règle avec la Loi Climat et ses réformes, il est aujourd’hui impératif d’effectuer un nouveau Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) si l’actuel date de plus de 10 ans. Si le DPE date d’avant le 1er Juillet 2021, il est préférable de l’effectuer de nouveau, car les exigences s’intensifient. Les propriétaires doivent le faire avant de poster une annonce de mise en location, car toutes les informations du DPE devront y apparaître.
Pour comprendre tous les tenants et aboutissants du DPE, découvrez vite notre article Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) 2021 !
3 – Devenir bailleur propriétaire : L’encadrement des loyers
L’encadrement des loyers est un dispositif mis en place depuis le 1er novembre 2021 dans de grandes métropoles telles que Lyon, Paris ou encore Bordeaux. L’objectif étant d’améliorer l’accessibilité aux logements et de limiter la croissance importante des prix des loyers.
Depuis le 1er Janvier, les annonces de location devront faire apparaitre le loyer de référence majoré. Ce montant se définit suivant plusieurs critères : la zone dans laquelle se situe le bien, son année de construction, son nombre de pièces et sa surface. Vous pouvez effectuer une simulation de loyer pour votre logement directement sur le site du Grand Lyon.
Aussi, il sera impératif de faire apparaître le loyer de référence majoré avec les charges, et enfin le montant du complément de loyer.
Cette mesure permet au locataire de prendre connaissance de la ventilation de son loyer, pour réagir en cas d’éventuel abus.
Pour découvrir tous les aspects de l’encadrement des loyers, et comprendre ses spécificités, lisez notre article détaillé sur l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne.
4 – Obligation du bailleur propriétaire : Des baux de location agrémentés
En plus des annonces, les baux de location ont eux aussi subits des réformes. Toujours dans l’optique d’améliorer les performances énergétiques des logements en France, la Loi Climat implique également les contrats liants bailleurs et locataires.
Tout comme les annonces, il est aujourd’hui obligatoire de mentionner le montant des dépenses annuelles en énergie (chauffage et électricité) tout en précisant l’année de référence utilisée pour le calcul des coûts énergétiques.
De plus, en prolongement des réformes du DPE de Novembre dernier, les logements classés F et G doivent inscrire sur les baux de location la mention suivante : “Logement à consommation excessive“.
Dès 2028, la consommation énergétique ne devra pas excéder le seuil définit par la Loi Climat. Cette mesure fait écho à l’interdiction de mis en location d’un logement dont la classe énergétique se situe entre F ou G, effective en 2028.
Là encore, cette mesure vise à contraindre les propriétaires à faire des rénovations pour améliorer la performance énergétique de leur logement énergivore.
5 – Devenir bailleur propriétaire : La mention manuscrite obligatoire pour l’acte de caution solidaire
Autrefois manuscrit, puis informatisé, aujourd’hui l’acte de caution solidaire doit de nouveau s’inscrire de la main du garant. En effet, depuis le 1er Janvier 2022, l’acte de caution solidaire, par lequel un garant s’engage à régler le loyer du locataire en cas d’impayé, se voit imposer la mention manuscrite.
Attention, un acte de caution solidaire rédigé de manière non manuscrite engendre une obsolescence du contrat. Ainsi, le garant pourrait refuser de rembourser les loyers impayés par le locataire, et ce de manière légale.
Cette mention se rédige comme le modèle suivant :
« Par cet écrit, je m’engage à régler au bailleur, en cas d’impayés, les loyers dus qui s’élèvent à (somme en chiffres) ____________ €, (somme en lettres) ________________________________ euros par mois, révisés selon la variation de l’Indice de Référence des Loyers du ______________ trimestre ___________ , les charges (sous forme de provision ou forfait) d’un montant de (somme en chiffres) ____________________________________ €, (somme en lettres) ____________________________________________________________________________________ euros par mois, les indemnités d’occupation, les dégradations et réparations locatives ainsi que tous les frais éventuels de procédure, dans la limite d’un montant de (montant maximal de votre engagement) (somme en chiffres) _______________________€, (somme en lettres) _________________________________________________________________________
__________________________________________ euros. Je reconnais que je ne peux pas exiger du propriétaire qu’il poursuive d’abord le locataire ou qu’il divise ses poursuites entre les cautions. »
Cette réforme témoigne de l’importance de suivre l’évolution des lois et réformes, dont la parution est parfois discrète. Il est toujours plus prudent d’être accompagné par des professionnels pour s’assurer de respecter la législation en vigueur.
La bonne nouvelle pour les bailleurs en 2022 !
Les réformes n’impliquent pas uniquement des restrictions. En effet, depuis le 1er janvier 2022, devenir bailleur propriétaire en pratiquant des loyers en dessous du marché locatif bénéficieront d’une nouvelle réduction d’impôts.
Issu du dispositif « louer abordable », cette réduction fiscale vise à encourager les propriétaires à baisser leur loyer. De ce fait :
- 15% de réduction sur le loyer est équivalent à une réduction d’impôts de 15% (20% en location IML)
- 30% de réduction sur le loyer représente une réduction d’impôts de 35% (40% en location IML)
- 45% de réduction entraîne une réduction d’impôts de 65% (location IML obligatoire)
Devenir bailleur propriétaire : FAQ
• La signature électronique est-elle possible pour le bail de location et l’acte de caution solidaire ?
Oui, la signature par voie électronique est valable. L’utilisation de ce procédé s’intensifie depuis le début de la crise sanitaire. De ce fait, il est désormais courant d’utiliser la signature par voie électronique. En revanche, la signature numérique (via une image ou un scan) ne permet pas d’attester du consentement.
• L’encadrement des loyers est-il appliqué dans toute la France ?
Non, cette mesure concerne les zones appelées « zones tendues », où l’accès au logement est difficile. Aujourd’hui, 22 villes l’appliquent, comme Paris, Lyon ou encore Lille. Montpellier et Bordeaux vont suivre cette année.
• Qu’est-ce que la loi Climat ?
La loi Climat et Résilience a été mise en place en Août dernier. L’objectif est de lutter contre le dérèglement climatique en proposant une transition écologique et économique durable.
• Comment faire une annonce attractive pour une mise en location ?
Tout d’abord, répertoriez les informations essentielles du logement (équipements, les atouts, l’état…). Puis sélectionnez des photos de qualité, mettant en valeur votre bien.
Ensuite, vérifiez les mentions interdites dans une annonce de location (religion, situation familiale, origine, sexe…)
Aussi, vérifiez les normes et règles de sécurités : le logement doit être salubre et répondre aux normes de décence.
Enfin, rédigez une annonce courte et attractive, en décrivant rapidement les pièces. Les photos doivent compléter vos propos.
Pour finir, il est important de choisir les bons canaux de distribution pour diffuser votre annonce de manière efficace.
• L’encadrement des loyers s’applique t’il sur tous les types de baux de location ?
Non, l’encadrement des loyers ne concerne que les contrats de location en résidence principale, nu ou meublé.
Si votre logement est loué en tant que résidence secondaire, de façon saisonnière ou en bail mobilité, vous ne serez pas soumis à l’encadrement des loyers.
• Louer mon bien classé F ou G, qu’est-ce cela implique ?
Aujourd’hui, la location d’un logement F ou G implique une interdiction d’augmentation du loyer. Cela est valable tant que le score n’est pas amélioré. D’ici 2025, il sera interdit de louer des logements classés G. En 2028 ceux classés F et dès 2034, les logements classés E.
