Comprendre l’encadrement des loyers à Lyon et Villeurbanne

Comme dans de nombreuses villes en France, la tension immobilière est de plus en plus intense. Les loyers s’envolent, et les locataires ont d’importantes difficultés à se loger.  Pour pallier la hausse démesurée des loyers, la loi Élan impose un décret visant à contenir les prix de location, jusqu’à présent fixés librement par les propriétaires. Par conséquent, un encadrement des loyers à Lyon a été instauré. Néanmoins, d’autres types de baux locatifs permettent d’optimiser la rentabilité de son investissement locatif tel que le bail de mobilité. Cette encadrement des loyers est instauré à Lyon.

D’après l’Observatoire Local des Loyers (OLL), Lyon a subi une hausse des loyers de plus de 23% en 4 ans. De ce fait, le loyer moyen atteint aujourd’hui 12,60€ le m², et s’envole à 22,60€ par m² pour les surfaces plus réduites. Cet écart met en lumière les disparités en termes de location, et témoigne du poids important des loyers dans les zones tendues.

Fonctionnement de l’encadrement des loyers

Pour ce faire, des zones sont délimitées pour déterminer un loyer de référence propre à chacune. Après avoir réalisé une enquête pour jauger la tension locative sur les différents arrondissements lyonnais ainsi qu’à Villeurbanne, 4 zones ont étés déterminées : 

À chaque zone a été attribué un loyer de référence, fixé selon la tension immobilière du périmètre. Ce loyer de référence fixé au m² par mois, varie selon plusieurs facteurs :  

Le calcul du loyer de référence permet ainsi de connaître le montant du loyer de référence majoré à 20%. Lors de la mise en location, le loyer ne doit dépasser ce plafond. Un loyer de référence minoré à 30% existe également pour réévaluer les biens dont le loyer est inférieur à ce seuil minimum. 

Pour veiller au respect du décret de la loi élan concernant l’encadrement des loyers, une Équipe Métropolitaine de l’Habitat (EMHA) va contrôler les logements meublés loués pour des courtes durées, ainsi que les contrats de longue durée pour lutter contre l’habitat indigne.

Mesures adoptées par la loi Élan

L’idée du gouvernement est très clairement d’encadrer la hausse des prix et plus particulièrement sur les petites surfaces. Actuellement, de grands appartements sont souvent découpés en studio afin d’augmenter les rendements locatifs. Les prix de ces derniers ont explosé en raison de la saturation du marché de l’immobilier à Lyon mais aussi Villeurbanne.

De ce fait, tout comme Paris ou encore Lille, Lyon et Villeurbanne doivent mettre en place l’encadrement des loyers pour une durée de 5 ans à compter du 1er Novembre 2021. Cette expérimentation proposée par la loi élan à des objectifs simples : 

À qui s’adresse ce décret ? 

L’encadrement des loyers concerne toutes les locations meublées ou nue, en résidence principale ou à usage professionnel.

Le bail de mobilité échappe à la réglementation sur l’encadrement des loyers (s’il est inférieur à 8 mois) et sort du champ d’application du décret, tout comme la location saisonnière à la nuit.

Les exceptions à l’encadrement des loyers

Certains exceptions sont néanmoins tolérées :

• Une première location ou un logement demeuré non loué pendant au moins 18 mois
• Une prévision de travaux d’amélioration ou de mise en conformité lors de la mise en location du logement
• Une réévaluation pour sous-évaluation manifeste
• Pour les logements
  • Appartenant ou gérés par les organismes HLM ou SEM
  • Conventionnés Anah (article L351-2 et L831-1 du CCH)
  • Soumis à la loi de 1948 et les locations saisonnières, meublés dans une résidence avec service.

Le complément de loyer 

Même si ce dispositif peut inquiéter les propriétaires, un complément de loyer peut apparaitre sur le contrat de location. Ce complément est possible si le logement présente des caractéristiques exceptionnelles, qui le différencient des biens de même catégories situés dans la même zone. 

Ces derniers sont possibles si :

• Les caractéristiques concernées non prises en compte lors du calcul du loyer (comme la localisation, bâtiment neuf, nombre de pièces…),
• Les caractéristiques non liées aux charges déjà calculées (charges de l’immeuble, ascenseur, énergies…)
• Si les compléments de loyers sont justifiés par des caractéristiques uniques et exceptionnelles.

À partir du loyer de référence, vous devez ajouter 20% pour atteindre le loyer de référence majoré. Vous devez ensuite ajouter les charges (non comprises dans l’indice référence) et enfin les compléments de loyer.

Le décret n’impose aucune limite, ce qui permet d’ajouter une multitude d’éléments dans les compléments de loyer. De plus, il n’y a pas de liste exhaustive spécifiant les caractéristiques nécessaires justifiant un complément de loyer. 

L’application du complément de loyer peut sembler périlleuse, c’est pourquoi nous effectué une simulation avec l’un de nos appartements Vivre à Lyon : 

Le complément de loyer est contestable par le locataire les 3 premiers mois du bail. Même si cela arrive très rarement à Paris ou encore Lille (où le dispositif est en place depuis maintenant 2 ans), il faut rester raisonnable lors de l’établissement de cette liste. Il est par exemple impossible d’ajouter un complément de loyer de 100€ pour une connexion WI-FI, cette dernière coutant au propriétaire une trentaine d’euros environ.

Aujourd’hui, selon une étude effectuée à Paris par Lodgis, 65% des meublés loués ont un complément de loyer justifié par le haut niveau d’équipement.

Les limites de l’encadrement des loyers

Malgré cette démarche louable, l’encadrement des loyers à Lyon expose plusieurs limites :

• Tout d’abord, ce dispositif risque d’être ignoré par les bailleurs gérant eux-mêmes leur location, car la location par un particulier est moins surveillée,
• Les moyens juridiques de la métropole ne suffisent pas à assumer la charge de l’Équipe Métropolitaine de l’Habitat (EMHA),
• Ce dispositif ne répond pas au manque de logements dans la métropole (qui est la source du problème de l’augmentation des loyers, l’offre est inférieure à la demande),

En conclusion, l’encadrement des loyers n’impacte que très peu les propriétaires dont le bien est en location. Grâce au complément de loyer, l’optimisation locative est encore possible sur des logements de standing, comme ceux proposés par Vivre à Lyon.

En effet, nos appartements meublés par des architectes, présentent un confort supérieur. Notre service de conciergerie est exclusif et nos prestations sont haut de gamme. N’hésitez plus, choisissez Vivre à Lyon pour gérer votre gestion locative ! 

FAQ

• Si mon bail est en cours peut-on me demander de baisser mon loyer ?

Non, l’encadrement des loyers concernera seulement les logements mis ou remis en location, ainsi que les renouvellements de baux sur Lyon et Villeurbanne, à partir du 1er novembre 2021. 

• L’encadrement des loyers concerne t’il aussi la location saisonnière ?

Non, la location saisonnière détient sa propre réglementation. 

• Dans le cas où j’ajoute des équipements supplémentaires dans un logement meublé, est-ce un complément de loyer ?

Oui, tous les éléments ajoutés en plus de la liste faisant foi pour que le bien soit meublé sont considérés comme étant un complément de loyer potentiel. 

• Le locataire peut-il contester les compléments de loyer ?

Oui, le complément de loyer peut être contesté par le locataire les 3 premiers mois après la signature du bail. En revanche, ces contestations restent actuellement très rares à Paris et Lille où la réglementation est mise en place depuis 2 ans. 

Même si aucune liste exhaustive n’a été éditée, vous pouvez intégrer des prestations supplémentaires comme complément de loyer. Par exemple : la présence d’un balcon, d’une vue « imprenable » ou encore du mobilier complémentaire à de la location meublée (c’est-à-dire en sus de la liste officielle des meubles nécessaires à une location meublée). 
Pour plus de détails, veuillez-vous référer à la simulation calcul du loyer ci-dessus effectuée sur l’appartement de Vivre à Lyon.