Pourquoi et comment transformer sa résidence secondaire en investissement locatif rentable ?

Vous hésitez à louer votre résidence secondaire en location courte durée via le statut LMNP ?

L’investissement locatif en courte durée a eu le vent en poupe ces dernières années et ceux pour plusieurs raisons. En effet, une importante rentabilité locative ainsi que des avantages fiscaux particulièrement intéressant grâce au statut loueur meublé non professionnel permettent de réaliser un investissement immobilier à forte valorisation sur le long terme.

Toutefois, avec les nouvelles réglementations visant à réduire le nombre de logements en location saisonnière, il devient de plus en plus compliqué de réaliser ce type investissement locatif.

Et pour cause, depuis quelques mois déjà la location touristique est très réglementée comme à Lyon, Paris, Nice ou encore Lille.

1 • Les règles à respecter pour louer sa résidence secondaire en LMNP

En premier lieu, 2 obligations s’imposent pour le propriétaire du logement : 

• Inscription à la mairie au RCS de Lyon pour obtenir son numéro d’immatriculation
• L’obtention d’un changement d’usage pour les villes de plus de 200 000 habitants.  

Une fois le changement d’usage obtenu, vous pourrez alors louer votre appartement sur les plateformes comme Airbnb, Abritel ou encore Booking toute l’année et sans limite de nuitée.

Par ailleurs, selon la commune où vous avez acheté votre résidence secondaire, la législation pour obtenir le changement d’usage n’est pas identique.

• Pour obtenir le changement d’usage dans les villes de plus de 200 000 habitants :

Le processus de changement d’usage dépend des règles d’urbanisme définies par la mairie. Plus le marché de l’immobilier se tend, plus les réglementations seront strictes. La mairie sera alors réticente au moment de donner son accord pour de nouveaux logements meublés en location courte durée. En effet, ce type d’investissement entraine la hausse des prix dans les villes touristiques.

• Pour obtenir le changement d’usage dans les villes de moins de 200 000 habitants :

Pour les villes de moins de 200 000 habitants, les réglementations sont souvent plus souples. Il suffit d’une déclaration en mairie pour pouvoir louer son appartement en location saisonnière toute l’année.

En général dans les villes de plus de 200 000 habitants les règles sont les suivantes : 

• Le propriétaire doit être une personne physique et ne sera autorisé à transformer l’usage que d’un seul bien pour une durée limitée. (9 ans à Lyon, 6 ans à Nice, …)
• Le bien doit être inférieure à une certaine taille (60m2 à Lyon)

2 • Le changement d’usage obligatoire en location courte durée

À partir du moment où vous louez une résidence secondaire dans une grande métropole, il faut demander un changement d’usage du logement pour respecter la législation de la location Airbnb. 

Néanmoins, la loi sur les locations saisonnières fait ressortir 3 cas différents soumis à différentes obligations : 

1) Pour les biens de moins de 60m2

Vous avez l’obligation de demander à la mairie une autorisation et vous devez obtenir le changement d’usage du bien. Ces autorisations sont accordées pour neuf ans dans la ville de Lyon.

2) Pour les biens de plus de 60m2 ou dès la mise en location d’un 2e meublé

Vous êtes dans l’obligation de demander une autorisation de changement d’usage et une autorisation en mairie. À noter que toutes ces autorisations seront accordées sous réserve de respecter les règles de compensation (voir paragraphe ci-dessous)

3) Pour les personnes morales

Vous êtes dans l’obligation de demander une autorisation de changement d’usage, accordée sous réserve de respecter les règles de compensation. La compensation est, dans ce cas, obligatoire dès le premier m², quelle que soit la taille du logement et dès le 1er meublé.

3 • Les règles à respecter pour louer sa résidence secondaire en LMNP

Ce principe mis en place par la nouvelle réglementation Airbnb à Lyon. Elle signifie qu’il faut mettre sur le marché locatif classique un bien équivalent dans le même secteur.
 
La législation de la location saisonnière à Lyon permet d’éviter que se multiplient dans le centre-ville les appartements en location de courte durée avec deux effets négatifs : la diminution des biens sur le marché locatif classique, et l’augmentation des loyers.
 
Cette mesure demande donc à un propriétaire souhaitant louer une résidence secondaire en LMNP courte durée via Airbnb, de posséder un troisième bien afin de le mettre sur le marché locatif classique. Ainsi, il compense la perte d’un appartement sur ce marché.
 

A noter que cette nouvelle réglementation Airbnb à Lyon va permettre de conserver un bon équilibre entre le marché classique et le marché touristique.

En résumer, la compensation est obligatoire s’il s’agit de votre résidence secondaire et si vous êtes une personne physique. Également, si la surface de votre bien est supérieure à 60 mètres carrés ou si vous êtes une personne physique et que c’est votre 2e meublé à louer. Il en va de même si vous êtes une personne morale (compensation obligatoire dès le 1er meublé et dès le 1er mètre carré).

• Les avantages de la location saisonnière

La location saisonnière dispose de nombreux avantages. Tout d’abord les risques d’impayés sont très faibles, la rentabilité du bien est plus forte qu’en location traditionnelle. Vous pouvez atteindre 2000€ de revenus locatifs par mois pour un logement de 2 pièces. Enfin, vous n’avez aucune durée d’engagement, pas de plafond de loyer, et pas d’engagement sur le long terme.

• Les inconvénients de la location saisonnière

Toutefois vous avez également des inconvénient. En commençant par une gestion plus complexe (suivi obligatoire par un expert comptable), des formalités administratives plus lourdes (comme nous avons pu le voir ci-dessus) et une dépendance vis-à-vis du tourisme qui peut parfois provoquer une forte saisonnalité.

Louer sa résidence secondaire en LMNP avec l’agence de gestion locative Vivre à Lyon

Vous l’aurez compris, il n’est pas si simple de louer sa résidence secondaire en location saisonnière sous le dispositif LMNP. Vivre à Lyon peut vous accompagner dans votre projet immobilier et dans la gestion de votre appartement meublé. N’hésitez pas à nous contacter par mail à reservation@vivre-a-lyon.com ou par téléphone au +33 4 72 75 10 15.