Comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif avec le dispositif LMNP ?

Le dispositif LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) est un régime fiscal particulièrement avantageux qui permet de bénéficier d’une réduction d’impôt sur les revenus locatifs générés par la location d’un bien immobilier meublé. Mais comment optimiser la rentabilité de son investissement locatif grâce à ce dispositif ? Dans cet article, nous vous fournirons toutes les clés pour réussir votre investissement en LMNP. Pour en savoir davantage sur la gestion locative de ce type d’investissement, n’hésitez pas à nous contacter directement !

Pourquoi profiter du régime fiscal LMNP ?

Le dispositif LMNP offre la possibilité de percevoir des loyers quasiment exempts d’impôts, constituant ainsi un complément de revenu intéressant. Il convient de distinguer deux régimes : 

• Le régime micro-BIC : Ce régime offre un abattement  à hauteur de de 50%, également appelée Prélèvement Forfaitaire Unique (PFU). Concrètement, si vos revenus annuels s’élèvent à 5 000 €, le calcul de l’impôt sera basé uniquement sur 2 500 €. 
• Le régime réel : Ce régime offre un abattement pouvant aller jusqu’à 100%. En effet, vous pouvez créer votre propre abattement en déduisant les charges liées à la location, sous forme d’amortissement comptable. Une liste non exhaustive de charges déductibles telles que les travaux de rénovation, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière ou encore les assurances permettent d’inhiber l’imposition en réduisant le résultat comptable à 0 €. Pour illustrer, si vous percevez 5 000 € de revenus annuels et que votre amortissement comptable vous permet d’amortir 5 000 € chaque année, le calcul de l’impôt sera basé sur 0 €. Ainsi, vous pourrez bénéficier d’un complément de revenus sans imposition sur les revenus locatifs. 

Notez que pour profiter du régime réel, il est obligatoire de faire appel à un expert-comptable. Comparé au dispositif micro-foncier avec une réduction d’impôt de 30% pour la location non meublée, la location meublée pour votre investissement locatif est plus avantageuse sur le plan fiscal. 

De plus, lors de la location d’un bien meublé dans le cadre de ce dispositif, il n’y a pas de plafonnement des loyers qui pourrait limiter votre rentabilité. Cependant, il est important de fixer des loyers raisonnables pour éviter les risques de vacance locative. 

Toutefois, certaines villes telles que Lyon, Bordeaux, Paris ou Lille ont mis en place un encadrement des loyers. Il est donc essentiel de faire appel à un cabinet de gestion de patrimoine pour connaître et comprendre les avantages et les inconvénients de chaque ville avant d’investir.

Comment améliorer sa rentabilité pour un investissement locatif avec le dispositif LMNP ?

• L’emplacement

Avant de parler d’optimisation de rendement, il est essentiel de réaliser un investissement locatif bien étudié en amont. L’emplacement est l’un des critères de sélection les plus importants. En effet, privilégier des biens situés dans des villes dynamiques et attractives facilite la recherche de locataires tout en proposant un loyer attractif. Il est également conseillé de simuler la rentabilité avant d’investir afin de déterminer le montant des loyers nécessaires pour être rentable.

Enfin, il est crucial de choisir un bien immobilier nécessitant des travaux de rénovation. En effet, dans une optique d’optimisation de rentabilité et de réduction d’impôts, il est important d’augmenter les charges déductibles afin de profiter pleinement de l’amortissement comptable. Par conséquent, l’acquisition d’un bien immobilier à un prix inférieur au marché, mais avec un budget conséquent pour les travaux, permettra de déduire le bénéfice industriel et commercial (BIC) jusqu’à atteindre un résultat comptable nul. Ainsi, le calcul de l’impôt sera basé sur ce résultat nul, évitant toute imposition sur les revenus locatifs générés. 

• La location saisonnière

Pour obtenir un rendement élevé, même dans les grandes métropoles comme Lyon ou Angers, la location saisonnière de votre bien immobilier sur des plateformes comme Airbnb vous permet de louer à un prix plus élevé par nuit que pour une location meublée à long terme. Ainsi, le loyer mensuel peut être doublé, voire triplé, sans aucune restriction sur les loyers imposés. 

Prenons l’exemple d’un appartement de 50 m2 à Lyon acheté pour 225 000 € (frais d’agence et travaux inclus) : 

Loyer (location meublée à long terme) = 1 000 € 

Rentabilité brute LD = 5,3% 

Rentabilité nette LD = 3,1%

Loyer (location à court terme) = 2 160 € (90 € par nuit avec un taux d’occupation de 80%)

Rentabilité brute = 11,5% 

Il est important de noter que les charges liées à la location saisonnière sont plus élevées que pour une location meublée à long terme. En effet, des frais de gestion, des frais de plateforme, ainsi que des frais de blanchisserie ou de mobilier doivent être pris en compte. 

Loyer (location saisonnière) = 2 160€ (90 € par nuit avec un taux d’occupation de 80%) Rentabilité brute = 11,5% 

Frais de plateforme (15%) = 324 € 

Frais de gestion (25%) = 459 € 

Rentabilité nette CD = 7,3% 

Il convient de noter que les frais de gestion par le biais d’une conciergerie sont facultatifs. Une conciergerie permet à l’investisseur de déléguer toutes les tâches chronophages telles que les entrées/sorties, la gestion du ménage, la gestion de la blanchisserie et les interactions avec les voyageurs si nécessaire. 

• Les logements qualifiés de “passoires thermiques”

Avec la récente loi Climat et Résilience, l’État a mis en place de nouvelles réglementations concernant les logements qualifiés de “passoires énergétiques” (logements ayant une performance énergétique “F” ou “G” selon le diagnostic de performance énergétique – DPE). Ces réglementations prévoient progressivement l’interdiction de la mise en location de ces appartements : 

À partir de 2025 : interdiction de la location des logements avec un DPE “G” 

À partir de 2028 : interdiction de la location des logements avec un DPE “F” 

À partir de 2034 : interdiction de la location des logements avec un DPE “E” 

Par conséquent, ces biens immobiliers connaissent une forte dépréciation ces derniers temps, ouvrant la voie à de nombreuses opportunités dans le secteur immobilier, notamment grâce au dispositif LMNP. En exploitant les possibilités de déduction liées aux travaux, l’acquisition d’un logement qualifié de “passoire thermique” vous permettra de négocier plus facilement son prix de vente et ainsi d’améliorer votre rentabilité. Nous vous recommandons vivement de faire appel à des professionnels de l’immobilier pour optimiser toutes les étapes de votre investissement locatif et profiter ainsi d’une forte rentabilité.

Optimiser la rentabilité d’un investissement locatif : Conclusion

En conclusion, le dispositif LMNP constitue une option attrayante pour les investisseurs souhaitant diversifier leur portefeuille d’investissement, constituer un patrimoine immobilier à fort rendement, bénéficier d’un complément de revenus et planifier au mieux leur retraite. Bien qu’il puisse y avoir des coûts initiaux plus élevés liés à l’achat de mobilier et aux travaux nécessaires, le LMNP offre des avantages fiscaux, une gestion déléguée et un potentiel de rentabilité plus élevé que les investissements locatifs traditionnels. Il est important de noter que le choix du régime fiscal dépendra de la situation de chaque investisseur. Il est recommandé de consulter un conseiller en gestion de patrimoine afin d’analyser techniquement votre projet d’investissement.