Les plafonds Loi Pinel
La loi Pinel est un dispositif avantageux, permettant aux investisseurs dans l’immobilier locatif de bénéficier d’un abattement fiscal. Ce dernier est soumis à des conditions, comme celles des plafonds ressources et loyers de la Loi Pinel.
Le dispositif Pinel, qu’est-ce que c’est ?
Ce dispositif de défiscalisation, datant du 1er septembre 2014 permet d’accéder à une réduction d’impôt suite à l’achat d’un bien neuf (ou réhabilité en ayant les mêmes performances techniques que le neuf) et à sa mise en location.
Une des principales conditions pour être éligible au dispositif Pinel sont les plafonds de la Loi Pinel. Mais à quoi correspondent-ils ?
Les objectifs de la loi Pinel
La loi Pinel a pour objectif, d’une part, de minimiser la pénurie de location dans les zones les plus tendues, comme celle de Lyon par exemple, en rendant l’investissement immobilier attractif grâce à l’abattement fiscal.
D’autre part, il s’agit aussi de proposer des logements accessibles aux personnes ayant des difficultés à se loger et qui ne pouvent pas prétendre à un logement social.
Ce dispositif concerne les investissements immobiliers effectués entre le 1er Septembre 2014 et le 31 Décembre 2024, dans des zones tendues ou dans les communes engagées dans leur redynamisation.
Mais quels sont les avantages qu’offre ce dispositif, quelles sont les conditions d’éligibilité et comment le mettre en place ? De plus, quels sont les plafonds de la Loi Pinel ? On vous explique tout dans cet article.
Les avantages de la Loi Pinel
La loi Pinel présente de nombreux avantages, tant pour les propriétaires que les locataires.
En effet, ce dispositif de défiscalisation permet aux acquéreurs de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 6 000€ par an. Cette réduction d’impôt sera effective dès l’année de livraison du logement.
La réduction d’impôt se calcule sur les frais d’acquisition du bien. Ceux-ci comporte le prix d’achat du bien, ainsi que les frais de notaires (s’élevant à 2,5% du prix d’achat si le logement est neuf).
Ainsi, la réduction d’impôt annuelle des 9 premières années sera d’environ 2% du prix d’acquisition, puis de 1% jusqu’à la 12ème année. L’acquéreur est libre de décider de la durée dont il veut bénéficier de son avantage fiscal. Il peut opter pour 6 ans, 9 ans ou 12 ans, et ces périodes sont prorogeables 2 fois.
Ainsi, cela permet aux acquéreurs de bénéficier d’un abattement fiscal de 12 % ou de 18 % comme ils s’engagent à louer le logement sur 6 ou 9 ans.
Le propriétaire a également la possibilité de prolonger le bail par tranche de 3 ans (jusqu’à 12 ans). Il obtient alors un abattement de 21 % pour une durée de location totale de 12 ans.
Les limites de la Loi Pinel
Le montant total de l’investissement est plafonné à 300 000 € par an. Cela se limite à deux acquisitions annuelles. Le prix d’achat se plafonne à 5 500 € par m2.
Au regard de la loi sur le plafonnement des avantages fiscaux, la réduction liée au dispositif Pinel ne peut excéder 10 000€ sur l’impôt sur le revenu.
Les nouveautés
Une des nouveautés de la Loi Pinel est la possibilité de louer son bien à un membre de sa famille, ce qui était impossible jusqu’à présent.
Si le logement répond aux conditions imposées par le dispositif Pinel, le propriétaire est en droit de louer son logement à son entourage familial. Cependant, il est interdit de louer à un membre faisant partit du foyer fiscal.
Cette nouveauté a pour objectif de permettre aux propriétaires de se constituer un patrimoine immobilier. Il pourra en profiter à la fin de la période locative.
Au terme de cette période, le propriétaire pourra décider d’habiter dans le bien (en résidence principale ou secondaire). Il peut aussi vendre son bien pour bénéficier d’une plus-value à la revente. Enfin, il peut continuer la location pour s’assurer un revenu complémentaire.
Les conditions de la Loi Pinel
Pour bénéficier du dispositif Pinel, des conditions sont à respecter.
Tout d’abord, l’achat doit s’effectuer sur un bâtiment d’habitation collectif (BHC). Cela signifie que seuls les bâtiments comportant au moins 2 appartements sont éligibles à ce dispositif.
Secondement, le bien acquit doit être neuf, ou vendu en l’état de futur achèvement (VEFA). Pour espérer en profiter avec un logement plus ancien, des travaux de réhabilitation et de rénovation devront être effectués. Le bien doit répondre aux normes énergétiques imposées par la loi Pinel.
De plus, si c’est un bien acheté sur plan, l’achèvement du logement doit intervenir dans les trente mois qui suivent la date de l’obtention du permis de construire.
Pour suivre, le logement doit respecter des normes énergétiques en répondant aux normes RE2020 et logement de basse consommation (BBC). Vous pouvez vous rendre sur notre article « Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)» pour comprendre les critères d’élaboration du score de performance énergétique.
En outre, pour prétendre au dispositif Pinel, le logement doit se trouver dans une zone reconnue pour la tension de son marché locatif.
Pour finir, la mise en location du logement Pinel est obligatoire les 6 premières années. Cette location doit impérativement se faire en nu (non-meublée). En plus de ces conditions à respecter pour profiter du dispositif Pinel, des plafonds existent, tant sur les loyers qu’imposent les propriétaires que sur les revenues des locataires.
Quels sont les plafonds à respecter pour la mise en location de votre bien ?
Les Plafonds de loyer Pinel
Des plafonds loi Pinel s’imposent pour que le logement reste accessible à tous. Attention, le logement doit impérativement se louer nu pour profiter de ce dispositif.
Les plafonds Loi Pinel du loyer dépendent de plusieurs critères.
Le zonage – Plafonds Pinel
En effet, cet avantage fiscal est exclusivement réservé aux biens construits dans des zones où la demande d’hébergement est supérieure à l’offre : C’est ce qu’on appelle les zones tendues. A chacune de ces zones ont étés attribués des prix au m2 correspondants au plafonnement de loyer.
Les plafonds par zone sont déterminés comme suit :
- La zone A bis prévoit un prix de 17,55€/m2
- La zone A correspond au prix de 13,04€/m2
- Et enfin le prix de la zone B1 s’élève à 10,61€/m2
Ces zones correspondent aux villes suivantes :
La zone A bis comprend Paris et les 76 communes d’Île-de-France.
La zone A concerne 650 communes, dont Lyon, Marseille, Lille et Montpellier, de l’agglomération parisienne et de la Côte d’Azur ;
Et enfin la zone B1 regroupe 1 546 communes dont Nantes, Toulouse, Bordeaux, la grande couronne autour de Paris, de Corse, des départements d’outre-mer, et certaines communes onéreuses comme La Rochelle, Bayonne ou Annecy.
Des zones B2 et C1 étaient existantes, cependant, depuis le 1er janvier 2018, les opérations d’acquisition et de construction situées ces zones ne sont plus éligibles à la réduction fiscale.
La taille du logement – Plafonds Pinel
Après avoir défini la zone dans laquelle se trouve le logement, le loyer se détermine selon la taille du bien.
En effet, il faut commencer par calculer la surface pondérée du logement.
Pour cela, il suffit de prendre en compte la surface habitable et d’y ajouter 50% des surfaces annexes, comme le balcon ou un extérieur par exemple.
A cette surface pondérée doit être appliqué un coefficient multiplicateur. Ce dernier se calcul comme ci-après : 0,7+(19/ surface pondérée)
Exemple
Si votre bien se situe à Lyon (zone A) et possède une surface habitable de 48m2 et un balcon de 4m2, le coefficient multiplicateur est le suivant : 0,7 + (19 / (48+(4/2)) = 1,08.
Puis, vous multiplier ce coefficient à la surface habitable pondérée et au plafond par mètre carré, soit : 50*13,04*1,08 = 671,54€.
Le loyer plafonné est alors de 671,54€ hors charges.
Les plafonds de ressources Pinel
Le dispositif Pinel s’oriente vers l’écologie, avec des critères de performance énergétique importants. En outre, il a un intérêt social, puisque son objectif est aussi de loger des locataires dont les revenus ne dépassent pas un certain seuil, pour ainsi garantir un logement accessible pour tous.
Ainsi, la loi Pinel impose des plafonds de ressources loi Pinel pour les locataires. Ce plafond dépend de 2 critères :
- La localisation du logement (scindé en 3 zones)
- La composition du foyer (basée sur les revenus fiscaux du foyer)
La localisation du logement – Plafonds Pinel
Le zonage est tout aussi déterminant dans la fixation du loyer que dans le plafond des ressources. En effet, tout comme le plafonnement des loyers, il y a 3 zones qui possèdent chacune des grilles tarifaires spécifiques.
Ces zones sont les mêmes que celles mentionnées ci-dessus pour le plafonnement de loyer.
De ce fait, 3 zones existent : A1, A et B1. Plus la zone est tendue, plus le plafond de ressources est élevé.
La composition du foyer – Plafonds Pinel
En sus, la composition du foyer fiscal fait varier le plafond des ressources. En effet, le plafond évolue naturellement en fonction de ses habitants. Ainsi, le plafond de ressources sera plus élevé pour un couple que pour une personne seule, et croisse de manière proportionnelle si y a des personnes à charges.
Ainsi, les plafonds de ressources pour 2021 sont actés comme suit :
Conclusion
La loi Pinel représente donc de nombreux avantages, tant pour les acquéreurs que pour les futurs locataires. Entre action sociale et environnementale, ce dispositif est plus actuel que jamais, et permet de minimiser les conséquences de la conjoncture actuelle sur le marché immobilier des zones tendues. Même si la Loi Pinel reste appréciée des acquéreurs et profitable aux locataires, ce dispositif tend progressivement à disparaître.
Prolongé jusqu’en 2024, il verra malgré tout, les taux de réduction baisser dès 2023 :
- Premièrement, un abattement fiscal de 10,5% pour une location sur 6 ans
- Deuxièmement, un abattement fiscal de 15% pour une location sur 9 ans
- Pour finir, un abattement fiscal de 17% pour une location sur 12 ans
C’est donc le moment idéal pour investir et ainsi profiter du dispositif de la Loi Pinel ! N’hésitez pas à vous rendre sur le site de Corneille Patrimoine pour profiter de l’expertise de nos professionnels de l’immobilier, en toute sérénité. Après avoir investi, Vivre à Lyon s’occupe de trouver vos locataires.
Investissez et laissez-vous porter !
